Multipropriedade: quando o comprador desiste, quem paga o condomínio?
O que o síndico precisa saber sobre distratos, cobranças e uma decisão recente da Justiça paulista
Primeiro, o básico: o que é multipropriedade
Na multipropriedade, várias pessoas são donas do mesmo imóvel, e cada uma tem direito de usá-lo por um período do ano, por exemplo, duas semanas em janeiro. O modelo é muito comum em resorts e empreendimentos turísticos e está previsto no Código Civil desde 2018.
Cada dono, chamado de multiproprietário, paga o condomínio na proporção do seu tempo de uso. Até aqui, nada muito diferente de um condomínio tradicional.
O problema começa quando o comprador desiste da compra. E isso tem acontecido cada vez mais.
O caso que acendeu o alerta
Uma sentença da Justiça de Guararapes (SP), comentada em artigo no portal Migalhas, analisou justamente uma dessas desistências. O juiz desfez a compra da cota de multipropriedade e reconheceu como abusivas duas cláusulas do contrato:
- a que permitia à empresa ficar com metade de tudo o que o comprador pagou;
- a que cobrava uma comissão de corretagem que não havia sido explicada ao comprador.
Com isso, as empresas foram condenadas a devolver 75% de tudo o que foi pago, incluindo entrada, sinal, corretagem e parcelas, de uma só vez.
O ponto que interessa diretamente ao síndico vem a seguir.
Condomínio: a empresa queria cobrar do comprador. A Justiça disse não.
As empresas vendedoras também pediram que o comprador desistente pagasse:
- as cotas condominiais em atraso;
- uma taxa de fruição, espécie de “aluguel” pelo uso do imóvel.
O juiz negou os dois pedidos, com base em provas concretas: o comprador não conseguiu de fato usar o imóvel e teve dificuldade para agendar as hospedagens.
A conclusão foi que quem não recebeu a posse e não pôde usar o imóvel não responde pelo condomínio. Nesse caso, a obrigação continua sendo da vendedora.
Esse entendimento segue a linha do Superior Tribunal de Justiça, que já decidiu que o responsável pelo condomínio é quem tem relação real com o imóvel, ou seja, quem recebeu a posse e as chaves, e não apenas quem assinou o contrato.
Por que isso importa para o síndico
Em empreendimentos de multipropriedade, é comum haver muitas cotas em situação de desistência ou disputa judicial. Se o condomínio cobrar a pessoa errada, pode:
- perder a ação de cobrança, porque cobrou quem não era responsável;
- gastar tempo e honorários à toa;
- deixar o débito sem solução enquanto a discussão se arrasta;
- aumentar a inadimplência, que acaba recaindo sobre todos os demais.
E a corretagem? Por que o juiz mandou devolver?
Embora seja uma questão entre comprador e vendedora, vale entender, porque o síndico costuma ser procurado por moradores com dúvidas sobre o assunto.
O STJ admite que o comprador pague a comissão do corretor, desde que seja avisado antes da compra, com o valor destacado. O que não pode é esconder essa cobrança.
No caso analisado, o valor foi apresentado durante toda a negociação como “entrada” ou “sinal” e só depois apareceu no contrato como corretagem. Para o juiz, isso violou o direito do consumidor à informação clara.
O artigo também chama atenção para a forma como a multipropriedade costuma ser vendida: durante viagens, com brindes, longas apresentações e pressão para assinar na hora. Esse contexto pesa a favor do comprador quando ele alega que não entendeu o que estava contratando.
Checklist do síndico em condomínios de multipropriedade
- Saiba quem realmente tem a posse de cada fração. Mantenha um cadastro atualizado com a data de entrega de cada cota e o nome de quem efetivamente a utiliza.
- Peça à empresa vendedora a lista de contratos em distrato ou em discussão judicial. Essas frações exigem cuidado redobrado na cobrança.
- Antes de cobrar judicialmente, confirme quem é o responsável. Na dúvida, avalie com o jurídico se a cobrança deve ser dirigida à vendedora.
- Registre o uso das unidades. Os registros de reservas, check-in e check-out podem ser prova decisiva em uma disputa.
- Alinhe com a administradora um procedimento padrão para cotas em distrato.
- Oriente os moradores com cautela. Em dúvidas sobre corretagem ou devolução de valores, recomende que procurem um advogado de confiança. Existem prazos para reclamar na Justiça, que variam conforme o caso.
A desistência na multipropriedade não é só um problema entre comprador e vendedora. Ela afeta diretamente a arrecadação do condomínio.
A mensagem da Justiça é clara: quem não usou, não paga. Cabe ao síndico organizar as informações para cobrar a pessoa certa, no momento certo, e proteger o caixa do condomínio.
