Seu condomínio vai pagar IBS e CBS? Depende de como as receitas forem classificadas
O que o síndico precisa entender sobre a reforma tributária, antes que o sistema decida por ele
A regra que todo síndico já ouviu
Com a reforma tributária, dois novos tributos passam a substituir aos poucos PIS, Cofins, ICMS e ISS: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal).
Para o condomínio, a notícia inicial é boa. A Lei Complementar 214/2025 diz que o condomínio edilício, como regra, não é contribuinte desses tributos. Em outras palavras, a taxa condominial comum não deve ser tributada.
O problema está no “como regra”. Existem exceções, e elas podem pegar muitos condomínios de surpresa.
Quando o condomínio pode passar a pagar
- Se o condomínio optar por entrar no regime. A lei permite que o condomínio escolha pagar IBS e CBS. Se fizer isso, todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros passam a ser tributados. Em troca, o condomínio pode abater o imposto embutido nas compras e serviços que contrata.
Essa opção pode fazer sentido em prédios comerciais, cujos condôminos são empresas que aproveitam esses créditos. Em prédios residenciais, geralmente significa aumento de custo para o morador.
- Se as receitas de fora pesarem demais. Este é o ponto que exige mais atenção. Mesmo sem fazer nenhuma opção, o condomínio pode passar a pagar IBS e CBS se as taxas condominiais representarem menos de 80% da receita total. Nesse caso, pagará sobre as operações que realizar, como alugar espaços, com direito a créditos proporcionais.
Pense em condomínios que recebem por:
- antenas de telefonia no telhado;
- publicidade em elevadores ou na fachada;
- aluguel do salão de festas para não moradores;
- vagas de garagem locadas a terceiros;
- lojas ou quiosques em áreas comuns.
Quanto maior essa receita “extra”, mais perto o condomínio chega do limite dos 80%.
A grande dúvida: o que conta como receita tributável?
Para saber se o condomínio passou ou não do limite, é preciso classificar cada entrada de dinheiro. E aí surgem perguntas que a lei não responde com clareza:
- A multa e os juros da cota atrasada contam como taxa condominial ou como receita separada?
- O fundo de reserva e as chamadas extras para obras entram na conta?
- O rateio de água ou gás individualizado é um simples repasse de despesa ou uma “venda” ao morador?
- A indenização do seguro depois de um sinistro é receita?
- O rendimento da aplicação do caixa do condomínio entra no cálculo?
Cada resposta muda o resultado. Um mesmo condomínio pode ficar abaixo ou acima dos 80% dependendo de como essas receitas forem classificadas.
Quem tem a palavra final?
Em artigo publicado no portal Migalhas, o advogado Tiago Zonta Guerreiro comentou um parecer recente da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (Parecer SEI 293/26). Segundo o parecer, a lista de situações em que os novos tributos não incidem é apenas exemplificativa, mas não pode ser ampliada por comparação ou analogia. O parecer diz ainda que só as procuradorias poderiam reconhecer novos casos em que o tributo não se aplica.
O autor discorda desse último ponto, e o argumento dele interessa diretamente ao síndico:
- O contribuinte também interpreta a lei. O condomínio pode, com fundamento, sustentar que determinada receita não é tributável.
- A Receita e o Comitê Gestor organizam a aplicação da lei, mas não são donos dela. A última palavra, em caso de conflito, é do Judiciário.
- O fato de a base do imposto ser ampla não significa que tudo seja tributável. Cada caso precisa ser analisado.
Traduzindo para a rotina do condomínio: ser condomínio não garante isenção automática, mas o síndico também não é obrigado a aceitar que toda entrada de dinheiro seja tributada.
Cuidado com o “piloto automático”
O novo sistema será muito digital. Notas eletrônicas, apuração feita pelo próprio Fisco e cobrança automatizada vão fazer parte do dia a dia.
Isso traz agilidade, mas também um risco. Os sistemas das administradoras e das plataformas de cobrança tenderão a seguir a interpretação oficial. Se o sistema classificar uma receita como tributável, o imposto pode ser cobrado sem que ninguém no condomínio tenha avaliado se havia uma tese razoável em sentido contrário.
A classificação das receitas é uma decisão importante demais para ficar só por conta do software.
Checklist do síndico
- Levante todas as receitas dos últimos anos e separe as cotas ordinárias, as extras, o fundo de reserva, as multas, os reembolsos e as receitas de terceiros.
- Faça as contas dos 80% em mais de um cenário, com e sem multas, fundo de reserva e reembolsos.
- Converse com a administradora para entender como o sistema dela vai classificar cada receita.
- Registre por escrito o motivo de cada classificação adotada, especialmente quando o condomínio entender que algo não é tributável.
- Não decida sozinho sobre a opção pelo regime. Leve o tema à assembleia, com pauta específica e estudo de impacto. Uma vez feita a opção, há um prazo mínimo de permanência, e a saída só vale a partir do ano seguinte.
- Revise os contratos com operadoras de antena, anunciantes e locatários de espaços, para prever quem arca com eventuais tributos.
- Em casos de valor alto, considere uma consulta formal ao Fisco. A resposta dá segurança jurídica ao condomínio.
- Conte com apoio especializado, jurídico e contábil, nessa fase de transição.
A reforma tributária tratou bem o condomínio, mas com condições. A proteção depende de como as receitas forem classificadas, e essa classificação não é automática nem pertence só ao Fisco.
O síndico que se organiza agora, conhecendo suas receitas, documentando decisões e envolvendo a assembleia, garante ao condomínio o direito de interpretar a lei, e não apenas obedecer ao sistema.
