Por que o síndico precisa ficar atento
Trincas, infiltrações, vazamentos, piso soltando. Quase todo prédio novo apresenta algum problema depois da entrega. A boa notícia é que a lei obriga a construtora a responder por esses defeitos. A má notícia é que esse direito tem prazo.
Como representante do condomínio, cabe ao síndico acompanhar esses prazos e agir a tempo. Se o prazo passar, o condomínio pode perder o direito de exigir o conserto — e a conta acaba ficando com os moradores.
Tem defeito que aparece logo, e tem defeito que demora
Alguns problemas ficam visíveis já na vistoria de entrega: pintura manchada, rejunte mal feito, porta desalinhada.
Outros só aparecem com o uso. Uma piscina mal impermeabilizada pode levar meses para causar infiltração na garagem. Um problema na estrutura pode demorar anos para virar uma trinca na fachada.
Por isso, a lei separa os defeitos em dois grupos, cada um com prazos diferentes:
- Defeitos graves, que afetam a solidez e a segurança do prédio (estrutura, fundação, fachada, impermeabilização que compromete a construção).
- Demais defeitos, como acabamento, pintura e pequenos reparos.
Os prazos, sem complicação
5 anos de garantia para defeitos graves
Para prédios e outras obras de porte, a construtora responde por problemas de solidez e segurança durante 5 anos após a entrega. Esse prazo está no art. 618 do Código Civil e não pode ser reduzido em contrato.
Em termos simples: se um defeito grave aparecer dentro desses 5 anos, a construtora tem de consertar ou indenizar.
180 dias para agir depois que o defeito aparece
Aqui está o ponto que mais pega os síndicos de surpresa. Não basta o defeito surgir dentro dos 5 anos. Depois que ele aparece, o condomínio tem 180 dias para entrar com a ação contra a construtora.
Duas coisas importantes sobre esse prazo:
- Ele vale para cada defeito, separadamente. Perder o prazo de uma trinca não faz o condomínio perder a garantia inteira — só o direito sobre aquela trinca.
- Ele pode passar dos 5 anos. Se o defeito aparecer no último mês da garantia, o condomínio ainda terá os 180 dias completos.
1 ano para os demais defeitos
Problemas que não afetam a segurança do prédio — acabamento, pintura, pequenas falhas — seguem uma regra mais curta: 1 ano a partir da entrega. Se o defeito for difícil de perceber, esse prazo pode começar a contar de quando ele foi descoberto.
10 anos para pedir indenização
Além de exigir o conserto, o condomínio pode pedir indenização pelos prejuízos que o defeito causou. Para isso, o Superior Tribunal de Justiça entende que o prazo é de 10 anos. Ou seja: mesmo quando outros prazos já passaram, pode ainda haver caminho para ser ressarcido.
Resumo para consulta rápida
| Prazo | Para quê | Exemplos |
| 5 anos | Garantia contra defeitos graves (solidez e segurança) | Trincas estruturais, problemas na fundação, fachada se soltando |
| 180 dias | Entrar com a ação após o defeito grave aparecer | Conta a partir do surgimento de cada defeito |
| 1 ano | Reclamar dos demais defeitos | Pintura, acabamento, revestimento |
| 10 anos | Pedir indenização pelos prejuízos | Danos causados nas unidades ou nas áreas comuns |
O que o síndico deve fazer
- Guarde a documentação da entrega. O termo de recebimento e a vistoria inicial marcam a data em que os prazos começam a correr.
- Registre cada defeito assim que aparecer. Tire fotos, anote a data e peça aos moradores que comuniquem problemas nas unidades.
- Contrate um laudo técnico. Um engenheiro ou perito pode dizer se o defeito é grave (estrutural) ou de acabamento — e isso define qual prazo vale.
- Notifique a construtora por escrito. A notificação documenta o problema e abre espaço para um acordo.
- Informe os condôminos e leve o tema à assembleia. Decisões sobre ação judicial e despesas com perícia precisam de transparência.
- Procure um advogado sem demora. Com os 180 dias correndo, esperar a construtora responder pode custar o direito do condomínio.
Defeito na obra não é um problema que se resolve sozinho, e o tempo joga contra o condomínio. Conhecer os prazos — 5 anos, 180 dias, 1 ano e 10 anos — e agir assim que o problema aparece é a melhor forma de proteger o patrimônio de todos.
