O paulistano paga, em média, R$ 1.085 por mês de condomínio, cerca de R$ 13 mil por ano e mais que o dobro da média nacional. Em 2024, eram R$ 832. A conta subiu 30% em dois anos, acima da inflação. E 2027 chega com despesas que não existiam no orçamento de nenhum prédio há pouco tempo: carregadores de carro elétrico, gestão de riscos psicossociais dos funcionários e proteção de dados de câmeras e biometria.
É agora, entre novembro e dezembro, que a maioria dos condomínios aprova a previsão orçamentária do ano seguinte. Um orçamento mal feito vira rateio extra em março, assembleia tensa em junho e, no pior caso, ação judicial contra o síndico.
Os números que pesam em 2027
| Indicador | Valor | Fonte |
| Condomínio médio em SP (2026) | R$ 1.085/mês | Data Lello |
| Condomínio médio em SP (2024) | R$ 832/mês | Portas |
| Zona Sul x Zona Leste de SP | R$ 1.364 x R$ 792 | Data Lello |
| Média nacional | R$ 516/mês | Censo Condominial uCondo |
| Orçamento anual médio de um condomínio paulistano | R$ 779 mil | Data Lello |
Com quase R$ 800 mil por ano em jogo, em média, o orçamento do condomínio é o de uma pequena empresa. E deve ser tratado como tal.
Três contas novas que entram no orçamento de 2027
- Carregador de carro elétrico. Desde fevereiro de 2026, a Lei paulista nº 18.403 garante ao morador o direito de instalar, às próprias custas, estação de recarga na sua vaga privativa, respeitadas as normas técnicas e de segurança. O condomínio não paga o carregador, mas precisa saber quanto de carga elétrica ainda tem disponível, definir um padrão de instalação e observar a Instrução Técnica nº 41 do Corpo de Bombeiros. Proibir por princípio deixou de ser opção; liberar sem projeto continua sendo risco.
- NR-1 e saúde mental dos funcionários. Desde 26 de maio de 2026, a fiscalização da NR-1 inclui os riscos psicossociais. Condomínio com empregado registrado precisa mapear esses riscos no Programa de Gerenciamento de Riscos. Terceirizar a portaria não elimina o dever de fiscalizar a empresa contratada.
- LGPD na portaria. Câmeras, biometria, reconhecimento facial e aplicativos de acesso tratam dados pessoais. O orçamento deve prever política de privacidade, controle de quem acessa as imagens, prazo de guarda e plano para vazamentos.
Orçamento realista em 3 passos
O Código Civil manda o síndico elaborar o orçamento anual e a assembleia aprová-lo (arts. 1.348 e 1.350). Planilha interna não basta: os condôminos precisam entender o que estão aprovando.
- Parta do histórico, não do otimismo. Use as despesas realizadas, os reajustes contratuais e o dissídio dos funcionários, que costuma ser o maior item da conta. Nunca conte com 100% de adimplência: cota a receber não é dinheiro em caixa.
- Revise os contratos antes da renovação automática. Portaria, limpeza, elevadores, bombas, geradores e controle de acesso: confira índice de reajuste, escopo entregue, documentação trabalhista, seguros, histórico de falhas e multa de rescisão. O menor preço raramente é o mais barato.
- Apresente três cenários. Base (despesas previsíveis), atenção (reajustes e inadimplência acima do esperado) e intervenção (obras e adequações). A assembleia decide com clareza e o síndico evita voltar aos moradores a cada gasto que poderia ter sido previsto.
Obras: classifique antes de orçar
A primeira pergunta não é quanto custa a obra, mas qual risco existe se nada for feito. A classificação define quem pode autorizar (Código Civil, art. 1.341), salvo regra mais rígida na convenção:
| Tipo de obra | Exemplo | Quem autoriza |
| Necessária | Reparo de infiltração, troca de bomba | Síndico, sem assembleia |
| Necessária urgente e de valor alto | Escoramento após trinca estrutural | Síndico executa e convoca assembleia de imediato |
| Necessária não urgente e de valor alto | Retrofit de fachada | Assembleia |
| Útil | Bicicletário, câmeras adicionais | Maioria dos condôminos |
| Voluptuária | Paisagismo decorativo, sauna | Dois terços dos condôminos |
Urgência não dispensa papel. Na obra emergencial, registre o risco, a data em que foi identificado, as alternativas avaliadas, o motivo da escolha do fornecedor e o custo. Sem esse registro, a decisão rápida vira questionamento na prestação de contas.
Toda obra que mexe em estrutura, elétrica, hidráulica ou gás exige responsável técnico (ART ou RRT), cronograma e plano de segurança, conforme a ABNT NBR 16280.
Manutenção e fundo de reserva: fim do improviso
A ABNT NBR 5674:2024 exige um programa de manutenção documentado. Na prática, cada sistema do prédio precisa ter periodicidade, responsável, empresa contratada, custo previsto e comprovação de execução. Os itens que mais costumam ficar de fora do orçamento:
- impermeabilização, fachada e cobertura;
- sistema de incêndio, para-raios e aterramento;
- bombas, geradores e instalação de gás;
- portões, controle de acesso e playground;
- infraestrutura elétrica para recarga de veículos.
Fundo de reserva não é caixa para despesa do dia a dia. Use-o conforme a convenção e com finalidade clara. Para 2027, vale montar uma previsão de médio prazo com a vida útil dos equipamentos e as obras prováveis.
Rateio extra exige explicação completa. A convocação deve trazer o problema, a solução, os orçamentos, o cronograma, a forma de pagamento, quem fiscaliza e o que acontece se a obra não for feita.
O orçamento é a primeira defesa do síndico
Planejar 2027 não é só definir o valor da cota. É decidir prioridades, reduzir riscos e conseguir explicar cada real gasto. A prevenção começa no orçamento, passa pela manutenção e se prova na documentação.
Dr. Rodrigo Karpat:
Advogado militante na área cível há mais de 20 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.
