Reformas e rotinas condominiais em tempos de COVID-19

Um ponto de vista administrativo, jurídico e do campo da engenharia diagnostica

Sem dúvidas de qualquer natureza, o síndico é um gestor condominial, que tem como principal tarefa executar as normas e decisões condominiais, passando pela legislação em vigor, pela convenção e regimento interno de cada condomínio, até chegar à execução das decisões assembleares válidas.

            Mas, em detrimento das mais variadas tarefas e responsabilidades deve-se frisar nesse momento a autonomia administrativa do síndico frisada pelo rol de responsabilidades transcritos nos artigos 1348 do Código Civil e 22 da Lei 4591/64.

            Desde primeiro de Dezembro/2019, estamos de olho na China, assustados com esse vírus COVID – 19, ou coronavírus. Ao espalhar-se pelo mundo com seu potencial de alta transmissibilidade, gerou a declarada pandemia mundial, pela OMS (Organização mundial de saúde) neste último 11/03/2020, modificando sem precedentes as rotinas pessoais, sociais e condominiais de todo Brasil e mundo no último século.

            De forma local, os governos estaduais e do Distrito Federal, vem tomando medidas sociais restritivas de nível preventivo cada vez mais impactantes à nossa rotina.

Ainda que não exista, até a presente data, nenhuma norma ou legislação de âmbito taxativo e específico para condomínios, e em se tratando de um momento de caso fortuito e força maior, pode sim, o síndico(a), e podemos até afirmar que o síndico (a) deva tomar medidas preventivas no que tange o zelo que lhe imposto pelas leis, de cunho coletivo, em atenção a situação de calamidade pública, e ao cenário especial e atípico de atenção à saúde, de nível internacional vale ressaltar, no qual estamos inseridos no momento, sem a deliberação assemblear, tais como:

  • Espalhar cartazes e informativos que divulguem informações verdadeiras e previamente checadas sobre:
    • Higiene pessoal, lavagem de mãos e rosto a todo momento com água e sabão;
    • Uso de álcool em gel ou álcool líquido 70% (para o uso de álcool líquido pode ser usado borrifador e abastecido com o mesmo);
    • Que quando for estritamente necessário a pessoa esteja na rua que não coloque mãos nos olhos, boca, nariz e ouvidos;
    • Uso de elevador, seja subida ou descida, deve ser feito tão somente com os membros do núcleo familiar;
    • Que a tosse ou espirro tem de ser protegidos com lenço de papel descartável ou com o braço (o braço deve ser imediatamente higienizado);
    • Que para sair de casa, que seja só se realmente precisar e para o estritamente necessário; e,
    • Que os maiores de 60 anos, pertencem ao grupo mais vulnerável e por isso devem redobrar seus cuidados, não recebendo visitas, não deixando ninguém entrar em casa, não saindo para mercados, eventos religiosos e outros espaços de aglomeração.
  • Dispor de recipientes com álcool em gel, ou álcool líquido 70%, ou pano antisséptico ou lenço antisséptico ou algum produto que ajude na desinfecção ou na mitigação de agentes transmissores de patogenias;
  • Não permitir a entrada de terceiros como carteiros e entregadores nas guaritas e portarias dos condomínios;
  • Recomendar que não se use ou use na menor quantidade de vezes possíveis os coletores biométricos, ressaltando o imediato uso posterior de álcool em gel e a melhor brevidade da lavagem das mãos e rosto;
  • Orientar aos moradores que não recebam visitas no sentido de diminuir ao máximo o fluxo de pessoas sejam pertencentes a massa condominial e ou de terceiros ao condomínio REFORÇANDO QUE o síndico não tem poder de polícia;
  • Fechar áreas comuns (não precisa de assembleia) como salão de festas, áreas gourmet, varandas gourmet, home cine, pet care, day spas, brinquedotecas e todas as demais áreas comuns de modo a não fomentar o uso das mesmas;
  • Em nível de RH, dispensar os maiores de 60 anos se for possível, modificar os horários de trabalho dos demais colaboradores de modo que os mesmos consigam usufruir do transporte público fora do horário de rush;
  • Ao menor sinal de fragilidade de imunidade, ou de transcurso de doenças, gripes, dengue, doenças respiratórias, asmas, bronquites, renites, não fazer contato com terceiros ao núcleo familiar e manter a distância de 1,5 metros;
  • Higienizar-se após contato com superfícies comuns como portas, bancadas, elevadores, maçanetas de caros e etc;
  • Reuniões de conselhos, comissões, moradores e etc devem ser canceladas e adiadas ou resolvidas de modo virtual por aplicativos, telefones, plataformas e etc; e,
  • Adiar assembleias que não sejam urgentes, ou utilizar-se de meios eletrônicos para debater assuntos rápidos de nível urgente[1].

Aos gestores condominiais, síndicos(as) é altamente recomendável que nesse momento cerque-se de técnicos administradores, advogados e engenheiros para que possamos fazer o condomínio passar por este momento da melhor forma possível.

Informações alarmistas, políticas ou religiosas devem ser evitadas e não devem ser repassadas pelos síndicos ou gestores do Condomínio às suas massas condominiais de modo a não corroborar com pânicos e histerias coletivas que não ajudam e que são completamente desnecessários nesses momentos.  

Os gestores condominiais estão acostumados em lidar com manutenções, obras e reformas das mais variadas espécies; lidando com trabalhos realizados nas áreas comuns, mas também avaliando e monitorando serviços técnicos em execução nas unidades privativas. Para esses profissionais, documentos como o PMP – Plano de Manutenção Preventiva, projetos executivos e normas técnicas – em especial a NBR 16280:2015, que trata da gestão de reformas, são ferramentas de planejamento e trabalho em suas jornadas diárias.

Mas como lidar com manutenções, obras e reformas nos tempos da COVID-19?

Um ponto importante que não se pode deixar de considerar, é que por conta da quarentena recomendada, ou melhor, do sugerido isolamento voluntário, pelas autoridades médicas, a tendência é de que os prédios estejam com mais movimento de pessoas ao longo de todo o dia. Ou seja, mais uma preocupação que demandará atenção, planejamento e ação por parte dos Síndicos e Síndicas.

Quais são as regras para a realização de obras no condomínio ...

Antes das orientações de como conduzir questões técnicas nesse cenário de quarentena, vale relembrar alguns pontos críticos da NBR 16280 de 2015. Essa norma, que originalmente foi publicada pela ABNT em 2014, revisada e republicada em 2015, cuida do tema “Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos”. Não é intenção do presente artigo entrar nos pormenores técnicos da norma.  Todavia, de forma geral, convém destacar os passos gerais que devem ser tomados antes de qualquer realização de serviços técnicos em Condomínios, sejam nas áreas comuns, sejam em unidades privativas:


PASSO 01 – Elaborar o PLANO DE REFORMA, que normalmente congrega projetos, memoriais, orçamentos, cronograma, lista de pessoal, e outros, além dos comprovantes de registro de responsabilidade técnica junto aos conselhos profissionais dos engenheiros, arquitetos ou técnicos.

PASSO 02 – Indicar a empresa ou profissionais que responderão como RT – Responsáveis Técnicos pela execução da obra.

PASSO 03 – Submeter a documentação ao Condomínio que deverá avaliar, por meio de empresa ou profissionais habilitados, o alinhamento do conteúdo à norma, bem como se há potenciais riscos para as áreas comuns do prédio. Pode haver necessidade de complementações e alterações antes de um parecer favorável para início do serviço.

PASSO 04 – Havendo recomendação para prosseguimento da reforma, exarado por empresa ou profissionais qualificados e habilitados, o gestor condominial deve avaliar o interesse, momento e cronograma da obra, antes de efetivamente liberar o início dos trabalhos.

PASSO 05 – Durante a realização da reforma, o Condomínio pode solicitar, a qualquer momento, informações sobre o andamento da execução e alinhamento ao plano de reforma junto ao RT.

PASSO 06 – Ao fim da obra, cabe ao Condomínio manter o registro atualizado de tudo que se passou no acervo técnico da edificação.

Retomando o tema do artigo: mas como lidar com manutenções, obras e reformas nos tempos da COVID-19?

MANUTENÇÕES
Ainda que algumas manutenções preventivas e/ou corretivas possam ser postergadas, é essencial que aquelas relacionadas aos sistemas essenciais do prédio (energia, água/esgoto, gás, ventilação, incêndio e acessibilidade) permaneçam dentro do programado originalmente.

Importante cobrar os profissionais e/ou empresas envolvidas o respeito às Normas Regulamentadoras de segurança do trabalho, especialmente no que tange aos equipamentos de proteção individuais e coletivos.

A quarentena forçada é um bom momento para revisar se os contratos estão em dia, se possuem responsável técnico qualificado e habilitado, e se os mesmos estão registrados junto ao CREA, CAU ou CFT.

REFORMAS NAS ÁREAS COMUNS

De forma geral, a não ser que se trate de emergências com impacto nos sistemas principais do prédio (energia, água/esgoto, gás, ventilação, incêndio e acessibilidade), a recomendação é que sejam suspensos quaisquer serviços técnicos, evitando a aglomeração de pessoal, bem como o levantamento de detritos que possam causar danos respiratórios ou alergênicos.

Na impossibilidade de pausa nestas reformas, convém cobrar às empresas e/ou profissionais que tomem precauções extras quanto ao confinamento do espaço sendo trabalhado, garantia de ventilação do mesmo, e aumento na frequência no descarte de materiais.


As questões abordadas no item “MANUTENÇÃO” referentes à segurança do trabalho, valem para reformas nas áreas comuns.

REFORMAS NAS UNIDADES

Novamente, o adiamento da reforma se mostra a melhor opção a ser adotada pelo proprietário ou inquilino. Ainda que em uma escala menor, reformas em unidades privativas podem sim causar impactos à saúde dos vizinhos e até mesmo riscos para a edificação de forma geral.

Havendo intenção de se prosseguir com a execução de serviços técnicos, de qualquer natureza, é essencial que a gestão condominial, em conjunto com sua assessoria técnica, avalie com cuidados e atenção extra o plano de reforma – especialmente métodos destrutivos, materiais a serem aplicados, remoção de entulhos, etc.

Durante a reforma, são necessários cuidados especiais com a ventilação – podendo ser necessário a instalação de sistema de exaustão negativa para o decorrer da obra, e a vedação dos espaços de forma a evitar partículas suspensas no ar.

É normal que o gestor condominial não se sinta contável com obras nesse momento de isolamento social que, pelos seguintes motivos:

Regulamento para obras em condomínio
  • circulação de gente estranha ao condomínio, aumentando a vulnerabilidade sanitária;
  • redução temporária dos colaboradores do condomínio para limpeza constante das áreas afetadas pela obra;
  • condomínios com as vezes 1 (um) único elevador por prumada, dificultando o isolamento da circulação da obra;
  • controle de poeira e estiva, numa época onde começa a temporada das ites (rinite, sinusite) que baixa a imunidade da população em muitos estados do país;
  • muito mais que a maioria fazendo home office e barulho aumentando os conflitos; e,
  • impossibilidade de fazer assembleia para ter essas regras desenhadas.

Por fim, uma recomendação que vale para todos os casos é o Condomínio se precaver por meio de uma assessoria técnica de engenharia e/ou arquitetura para o acompanhamento das obras e reformas seja das áreas comuns ou da fiscalização e acompanhamento das áreas privativas. Afinal, um bom gestor condominial não é aquele que sabe tudo, mas aquele que cerca de boas assessorias e de bons profissionais.


[1] No caso de adiamento de assembleias gerais ordinárias, que venham a ter eleição de síndico, é prudente conversar com o gerente de seu banco para que você possa estar previamente orientado e ciente de como resolver da melhor forma possível com as ferramentas disponíveis diante de tão diferente cenário.

Coautor: Fernando Autran Jr. – Engenheiro, especialista pela UnB e USP, com mais de 20 (vinte) anos de experiência em Engenharia Diagnóstica. Hoje divide seu tempo entre palestras para o mercado condominial e a direção de sua empresa PERICIAPREDIAL ENGENHARIA DIAGNÓSTICA & COSULTORIA ESPECIALIZADA (@periciapredial).

Compartilhe este conteúdo:
Facebook
Twitter
Pinterest
LinkedIn
WhatsApp
Email
Comentários:

Social Media

Mais Artigos

Não perca

Inscreva-se em nossa Newsletter

Receba os melhores conteúdos.

Categorias

Versão 1
Versão 2

Baixe já o informativo!

CONDOMÍNIOS E OS CUIDADOS NO FINAL DE ANO

Conteúdo grátis

Insira um email válido para receber materiais exclusivos

Receba nossas novidades!

Conteúdos exclusivos do setor condominial.

Fornecedores Planos

Você sabia que pode ter a sua marca junto aos nossos Fornecedores? Por apenas R$ 49,90 por mês, você agrega sua marca na nossa página de Fornecedores, sendo um ótimo espaço para você receber cotações e se aproximar dos seus clientes.

Você quer mais? Calma, aqui temos a solução perfeita para a sua empresa. Caso queria agregar a sua marca em nossa HOME. O que não faltam são opções: Banner Destaque, Banner Lateral Topo, Banner Central, Banner lateral e banner central rodapé.
Confira nossos planos:

Plano Básico - logo na página de fornecedores mais pagina de contato

⦁ Banner Destaque

⦁ Banner Lateral Topo

⦁ Banner Central

⦁ Banner lateral

⦁ Banner central rodapé

Faça parte da nossa rede de fornecedores e fique visível!

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Candidate-se!

Reformas e rotinas condominiais em tempos de COVID-19

Envie seu currículo (jpg, jpeg, png, pdf, doc, docs - máx 15mb)

Download cartilha pdf

OS CAMINHOS DO AVCB-CLCB Autor: Wagner Mora