Todo síndico já passou por isso. O morador do 704 vendeu o apartamento, se mudou e parou de pagar. O comprador, que já está morando lá, diz que a escritura ainda não saiu e que o boleto não é com ele. Enquanto os dois discutem, quem fica no prejuízo é o caixa do condomínio.
A dívida é do imóvel Primeira coisa que todo síndico precisa ter na ponta da língua: a cota condominial acompanha o imóvel. É o que os advogados chamam de obrigação propter rem. Quem compra um apartamento com condomínio atrasado leva a dívida junto, com multa e juros. Está no art. 1.3345 do Código Civil. E tem mais: o crédito do condomínio tem preferência até sobre a hipoteca do banco, e a unidade pode ser penhorada para pagar a dívida, mesmo sendo o único imóvel da família.
De quem eu cobro? Durante anos, a regra do STJ foi a seguinte: se o comprador já estava morando no imóvel e o condomínio sabia da venda, a cobrança era com ele, não com o vendedor. Mas a coisa mudou. Em 2025, o STJ passou a admitir que, enquanto a venda não estiver registrada, o condomínio pode cobrar os dois, vendedor e comprador. O tribunal está revendo a tese antiga num novo recurso repetitivo, o Tema 1.349. Até a decisão final, o caminho mais seguro é incluir os dois na cobrança quando houver dúvida.
Dever de casa do síndico Mantenha o cadastro de proprietários e moradores sempre atualizado. Quando souber de uma venda, registre por escrito: quem vendeu, quem comprou e quando as chaves foram entregues. Emita declaração de quitação só depois de conferir tudo, inclusive acordos em andamento. Não deixe a dívida crescer: quanto mais tempo, mais difícil negociar.
Um recado para os condôminos Vale publicar no mural ou no grupo do prédio: quem vai comprar, peça a declaração de quitação antes de assinar. Quem vai vender, avise o condomínio e registre a escritura o quanto antes. Enquanto o nome estiver na matrícula, o risco continua. Na dúvida sobre quem paga, a resposta do síndico é uma só: o condomínio não pode ficar no prejuízo por um acerto que é entre comprador e vendedor.
