O direito de uso sobre área comum em condomínio edilício.

Nos condomínios edilícios existem alguns espaços que são de propriedade de todos os condôminos, que são as áreas comuns, que diferem de áreas de propriedade exclusiva, utilizadas de forma independente. As áreas comuns englobam o conceito de fração ideal no condomínio, isto é, trata-se da parte compartilhada entre os condôminos. Quando um condômino ou um grupo de condôminos pretendem se utilizar ou até já se utilizam de área comum do condomínio de forma exclusiva, por se tratar de exceção à regra geral, é necessário analisar a situação fática a fim de apurar a legalidade da ocupação.

Assim dispõe o art. 1.331, § 1º e § 2º, do Código Civil Brasileiro de 2002:

“§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei 12.607/12).

  • 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

O enunciado nº 247 aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, realizada em dezembro de 2004, também tratou do tema, vejamos: “Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”.

Contudo, a doutrina pacificou o entendimento, e já consolidado em decisões dos Tribunais brasileiros, quanto a possibilidade de um condômino utilizar, de forma exclusiva, a área comum do condomínio, a exemplo de corredores, áreas de circulação, escadarias, inclusive podendo alterar a destinação legal do referido espaço, desde que sejam respeitados determinados critérios.

A parte do Código Civil que trata do assunto aponta as exigências para permissão da utilização de algumas dessas áreas com exclusividade, ou seja, exige que o assunto seja deliberado em assembleia, estipulando-se o acréscimo na fração ideal aquele condômino, que a utilizar exclusivamente. Além disso, a anuência deve ocorrer por parte da totalidade dos condôminos confirmada em assembleia extraordinária e, devidamente formalizada na convenção do condomínio que deverá ser registrada no cartório de imóveis. Ressaltando, que caso não haja o cumprimento dos critérios exigidos, poderá configurar o esbulho praticado por quem transformou área comum do edifício em espaço de uso privativo, impondo-se a necessidade da reintegração de posse.

Cumpre esclarecer que se trata de uma espécie de cessão onerosa da coisa comum, que não é definitiva, e que a sua duração também deverá ser estipulada na mesma assembleia que levou o tema ao conhecimento da comunidade condominial, a fim de evita futuros questionamentos.

Outros dois aspectos relevantes a serem destacados, é que a permissão do uso exclusivo não transforma o condômino em proprietário exclusivo do espaço e que, em virtude do uso restrito da área, o condômino deverá arcar com as despesas correspondentes a manutenção da referida unidade.

Sendo assim, verifica-se que a convenção de condomínio assume um papel fundamental, vez que vinculará e obrigará a todos além do cumprimento das normas impostas ao convívio social, e, ainda, fixará a destinação e utilização das áreas comuns. Contudo, não basta que as decisões sobre a utilização das áreas comuns sejam decididas em assembleia, é necessário que sejam cumpridas as formalidades legais exigidas, a fim de que possa ter eficácia para vincular condôminos e terceiros.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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