Há muitos pontos na gestão condominial que são passíveis de discussão. O cuidado com a manutenção da edificação, por sua vez, não compõe esse rol de temas.
É ponto pacífico que o condomínio – e suas áreas comuns – devem ser bem cuidados e acompanhados periodicamente.
E é justamente este o objetivo da inspeção predial: cuidar para que as áreas do condomínio estejam em dia com a legislação e que ofereçam a segurança necessária para quem mora e trabalha no local.
O que é a inspeção predial?
“A inspeção predial é, de forma simplificada, um check-up do condomínio. Você chama um ‘clínico geral’ – um engenheiro especializado no tema; – para avaliar a edificação de cima a baixo. Dependendo do estado de equipamentos e sistemas, é possível que seu caso seja encaminhado para um especialista, como alguém especializado em elétrica, por exemplo”, explica Felipe Lima, mestre e engenheiro em Manutenção Predial.
Para começar a inspeção, é fundamental que a mesma seja feita presencialmente, já que a parte sensorial é fundamental.
“Do barrilete ao primeiro subsolo, o profissional checa tudo, de forma a observar se os equipamentos estão de acordo com as normas técnicas”, conta o síndico profissional Nilton Savieto.
Além deste momento presencial, o engenheiro pede também toda a documentação referente à manutenção do condomínio: de plantas originais dos sistemas até os contratos de manutenção.
“Também é importante que o condomínio tenha um plano de manutenção para oferecer neste momento. Infelizmente, a grande maioria dos empreendimentos ainda não conta com esse tipo de diretriz”, pontua o engenheiro especializado em edificações Zeferino Velloso, diretor da VIP (Vistorias e Inspeções Prediais).
Vale ressaltar que os equipamentos do condomínio, em si, não são testados obrigatoriamente durante a inspeção predial.
“O pára-raios, por exemplo, o profissional vai olhas as hastes, e pedir o laudo de manutenção do mesmo – mas não vai testá-lo ali, naquele momento”, exemplifica Nilton Savieto.
“Caso exista a necessidade de se testar os equipamentos, o ideal é chamar uma empresa especializada no assunto em questão”, aponta Lucia Moraes, gerente de campo da administradora GK.
Após a análise sensorial e dos documentos, a inspeção gera um laudo – que organiza quais devem ser as prioridades do condomínio no tocante à manutenção.
“É um documento que vai dar ao condomínio, em ordem de prioridade, o que deve ser feito para que as áreas comuns estejam todas cuidadas”, explica Felipe.
Problemas mais comuns detectados na inspeção predial
Tendo em vista a falta de um plano de manutenção na grande maioria dos empreendimentos, é bastante comum que, ao se fazer a inspeção predial, muitos problemas sejam encontrados.
“O que vemos com mais frequência são problemas com a fachada, toldos, infiltrações e também com a parte elétrica”, enumera Velloso.
E uma preocupação a mais são os problemas com as áreas impermeabilizadas que são ‘tratados’ de forma superficial – apenas para cobrir os problemas.
“Às vezes pode aparecer uma trinca, uma mancha de infiltração e, ao invés de descobrir a causa desse problema, a opção é apenas por resolver o sintoma: aí cobre-se a trinca, ou a área com infiltração é pintada. É importante investigar o motivo dessas coisas estarem acontecendo, e não apenas tratar da parte estética”, argumenta Velloso.
“É fundamental cuidar dos problemas que ninguém vê”, alerta Lucia.
E se o que fica mais exposto aos olhos, ganha mais atenção, algo que não está aparente, por sua vez, fica mais difícil de ser acompanhado – como é o caso das instalações elétricas.
“Justamente por não ser algo visual, a parte elétrica é muito negligenciada. Eu observo que é um dos sistemas mais esquecidos dos prédios”, aponta Felipe.
Vale ressaltar que empreendimentos mais antigos tendem a ter muitos problemas com o sistema, já que quando foram construídos a necessidade energética das unidades era muito diferente da atual, o que pode gerar sobrecargas.
Como escolhera empresa de inspeção predial?
Escolher corretamente a empresa de inspeção predial é importante, uma vez que o resultado da mesma deverá nortear a manutenção do empreendimento.
Veja algumas dicas de como escolher a empresa certa:
– É fundamental que a empresa tenha um arquiteto ou engenheiro especializado em inspeção predial;
– Peça sugestão para outros síndicos que administrem empreendimentos do mesmo porte que o seu;
– Confira, em sites como “ReclameAqui”, se há muitas reclamações sobre o serviço prestado – e o tipo de resposta que a empresa oferece ao cliente;
– Pergunte, também, se a empresa faz uma visita ao empreendimento antes de fazer o orçamento. Só assim é possível ter uma boa noção de como montar o preço;
É importante dizer que a inspeção predial é obrigatória desde o ano passado, devido à NBR 16.747. A norma, porém, não especifica, qual o período em que os empreendimentos devem passar pela inspeção.
“O que eu sugiro é que empreendimentos mais antigos não fiquem mais que dois ou três anos sem fazê-la”, aponta Felipe Lima.
O que fazer depois da inspeção predial?
Após a inspeção no empreendimento, a empresa deve emitir um laudo, que explica como estão os sistemas do condomínio.
A partir daí, o síndico, aliado aos condôminos, decidem o que deve ser feito.
“Recebemos os apontamentos da empresa com as não-conformidades do condomínio, em ordem de prioridade. Cada item da área comum é avaliado”, explica Nilton Savieto.
Com essas informações em mãos, é prudente que o condomínio priorize o que está no documento.
Para aqueles que decidirem implementar as mudanças apontadas, muitas empresas de inspeção predial ainda acompanham fornecedores do condomínio que sejam contratados para as benfeitorias.
“Caso o cliente deseje, fazemos um outro orçamento, desta vez de consultoria de acompanhamento do que será feito”, explica Felipe.
Isso porque balizar orçamentos e acompanhar obras – que podem ser de grande porte – podem caracterizar outro grande desafio para os síndicos que não sejam especialistas no assunto.
“O monitoramento das benfeitorias também é importante para o síndico e para a segurança da edificação, uma vez que assim fica garantido que os problemas apontados pela inspeção predial realmente serão sanados”, argumenta Velloso.
