Locação imobiliária comercial: como prevenir a retomada do imóvel antes do prazo ajustado

Saiba como prevenir a retomada do imóvel antes do prazo ajustado em contrato e garantir o direito de preferência na compra.

A locação comercial é muito conhecida no meio empresarial, porém, algumas condições que podem constar dos instrumentos contratuais são desconhecidas por boa parte dos partícipes desta relação.

Como regra geral, a retomada do imóvel pelo locador só pode ocorrer após o término do prazo ajustado, porém, há exceções.

A principal exceção à regra ocorre no caso de alienação do imóvel locado. Caso o locador venda o imóvel locado, o comprador pode exigir que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias. Essa exceção está prevista no art. 8º da Lei 8.245/91.

Problema muito comum e recorrente, por vezes o locatário é colocado em situações complicadas, seja porque investiu alto valor na reforma do imóvel ou na consolidação do ponto comercial.

Entretanto, o locatário possui duas formas legais de proteção: a primeira é para garantir sua permanência no imóvel pelo prazo ajustado independentemente da venda do imóvel, conhecida como cláusula de vigência. A segunda é para garantir seu direito de preferência na compra do imóvel locado, para isso as Leis 8.245/91 e 6015/73 impõem certas condições. São elas:

Quanto a cláusula de vigência: às Leis nº 8.245/91 e 6.015/73, estabelecem que a cláusula de vigência para oponibilidade perante terceiros deve ser descrita no contrato de locação e levada à margem da matrícula do imóvel locado, isto é, o locatário terá que averbar a cláusula de vigência na matrícula do imóvel, bastando levar o contrato de locação ao cartório de registro de imóveis.

Quanto a cláusula de preferência: de igual modo, para efeitos perante terceiros, o locatário terá que negociar a inclusão desta cláusula no contrato de locação para que tenha o direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o locador queira vender o imóvel, isto é, terá o locatário a preferência de compra em igualdade de condições com terceiros. Para tanto, esta cláusula deverá constar obrigatoriamente na matrícula do imóvel locado. O locatário deverá providenciar o registro do contrato e evidenciar a existência de cláusula na matrícula do imóvel conforme exigência das Leis 6015/73 art. 167, I, 3 e art. 27 Lei 8.245/91.

A renúncia prévia ao direito de preferência disposta em contrato de locação é nula de pleno direito conforme art. 45 da Lei 8.245/91.

Caso o locador venha desrespeitar a cláusula de preferência, ou seja, venda o imóvel locado, sem prévia ciência dos termos e condições ao locatário, poderá o locatário reclamar do alienante as perdas e danos ou depositando o preço para reaver para si o imóvel (art. 33, Lei 8245/91).

 

 

 

Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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