Síndico, seja sincero: quantas multas você já aplicou por mensagem no WhatsApp ou por um bilhete embaixo da porta? Eu entendo. O barulho foi de madrugada, o vizinho reclamou três vezes e você quer resolver logo. Mas multa aplicada no impulso é a que mais cai na Justiça. E quando cai, às vezes o condomínio ainda paga indenização.
A lei tem uma escada O Código Civil não trata toda infração do mesmo jeito. Pense numa escada: Atrasou o boleto: multa de até 2%, mais juros e correção. Fez obra que compromete a segurança, mexeu na fachada ou perturbou o sossego: até cinco vezes a cota mensal, conforme a convenção. Descumpre as regras de forma repetida: até cinco vezes a cota, com aprovação de três quartos dos condôminos. Comportamento antissocial, que torna a convivência insuportável: até dez vezes a cota. Quanto mais grave a conduta, maior a multa e mais exigente o procedimento.
Defesa não é burocracia O STJ já decidiu que, antes de aplicar a multa por comportamento antissocial, o condômino precisa ter a chance de se defender. Não é preciso montar um processo judicial. Basta que ele saiba exatamente do que está sendo acusado e possa se manifestar. Esse cuidado vale para qualquer multa. Meu roteiro é este: Registre o fato: livro da portaria, foto, vídeo, relato por escrito. Notifique o morador, dizendo o que aconteceu e qual regra foi violada. Dê um prazo para ele responder. Decida e comunique por escrito, guardando o comprovante.
O que não pode Tem síndico que, para pressionar o inadimplente, bloqueia a tag da piscina, proíbe o salão de festas ou corta o acesso à academia. Não faça isso. O STJ já disse que o condomínio não pode criar castigos fora da lei para cobrar dívida. O caminho é multa, juros e cobrança, judicial se for preciso.
Multa é ferramenta, não vingança A multa bem aplicada educa. A mal aplicada vira briga pessoal, divide o prédio e desgasta o síndico. Comece pela advertência, documente tudo e siga a escada. Assim, se o caso chegar ao juiz, você estará do lado certo.
