Registro da Convenção e a fração ideal

1) O condomínio foi constituído há mais de 20 anos. Na ocasião da construção, houve falência da construtora e as unidades foram construídas por empreitada e até hoje a área de lazer ficou sem ser construída. Na época, a administração redigiu uma Convenção, e coletou as assinaturas de porta em porta. Essa Convenção foi registrada no cartório de notas. Entendo que ela possua todos efeitos legais que uma Convenção devidamente registrada no RGI, porém, temos problemas com os bancos que não querem aceitá-la. Isso está correto? (Adilange Fraga Brito)

RESPOSTA: Nos termos do art. 1.333 do Código Civil prevê que, “ A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

A Súmula 260 do STJ estabelece que: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Da análise dos dispositivos legais supramencionados, conclui-se que após aprovação a Convenção de Condomínio de imediato se torna válida inter partes, independente do seu registro.  O registro da Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis tem a finalidade de dar publicidade e torná-la oponível contra terceiros.

Ao que parece a Convenção do seu condomínio deve ter sido registrada no Cartório de Títulos e Documentos e Civil e Pessoas Jurídicas e não no Tabelionato de Notas, a menos que a Convenção tenha sido feita por meio de Escritura Pública e, por isso, formalizada no Cartório de Notas.

Seja por escritura pública ou por instrumento particular, a Convenção deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis que é a serventia extrajudicial responsável pelo registro, para que seja averbada na matrícula dos imóveis e se torne pública perante terceiros. Daí a justificativa dos bancos para exigir que a Convenção de Condomínio esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

2) Outra dúvida é com relação a fração ideal. Como ela foi redigida pela administradora, verificamos recentemente que o cálculo da fração ideal está errado, fazendo com que unidades de 3 quartos absorvam um percentual muito maior do que deveria. Os proprietários das unidades de 2 quartos não aceitam esse erro, pois, passariam a pagar mais. Como proceder para corrigir esse erro? Se o condomínio for elaborar nova convenção, atualizada, esse erro pode ser corrigido? (Adilange Fraga Brito)

RESPOSTA:   Dispõe o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, que são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” A ressalva que consta no referido deve ser interpretada como a forma da cobrança do rateio das despesas do condomínio, se por unidade ou por fração ideal.

No caso posto em análise, não se trata de condição prevista no referido artigo, a diferença de valores das frações ideias decorreu de erro cálculo no momento da elaboração da Convenção e, por esse motivo, o rateio também está errado.  O processo de correção deve ocorrer em duas etapas, a primeira para obter as informações sobre os dados corretos das frações ideais poderão por meio de emissão da Certidão de Registro da Incorporação Imobiliária. Na certidão constará a especificação da área privativa, área comum, área total e a fração ideal sobre o terreno que pertence a cada unidade autônoma. A segunda por meio do processo de alteração da convenção submetendo o novo texto a com a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos conforme preceitua o artigo 1.351 do Código Civil.

 

 

 

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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