Problemas estruturais: devolução de imóvel locado

A locação, como todos sabem, demanda um esforço pela busca pelo imóvel ideal, imobiliária idônea e preço dentro orçamento. Além disso, é preciso ter muita atenção em relação ao contrato.

Normalmente os imóveis residenciais são locados pelo prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses e comerciais superior a 12 (doze) meses. Por praxe do mercado os contratos estipulam que, se o locatário devolver o imóvel antes do prazo ajustado, esse deve pagar uma multa.

Essa multa contratual deve ser proporcional ao tempo que faltar para o cumprimento do prazo ajustado. A proporcionalidade é regra prevista na Lei de locações de imóveis urbanos n° 8.245/91 em seu artigo 

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”

Essa regra da proporcionalidade da multa não pode ser afastada pelo contrato, com exceção das locações sob encomenda com construção ou substancial reforma em imóveis não residenciais como previsto no artigo 54-A da Lei 8.245/91.

Ocorre que, por muitas vezes, passados alguns meses de ocupação do imóvel pelo locatário, o imóvel começa a apresentar problemas estruturais, como: infiltrações, trincas, problemas elétricos, problemas hidráulicos entre outros. Nesses casos o locatário tem sua expectativa totalmente frustrada pela impossibilidade do pleno exercício da posse do imóvel.

Nos casos em que o proprietário é idôneo, se propõe uma medida conciliatória para solução do problema, porém, nem sempre isso acontece.

Além do transtorno causado pelos problemas estruturais, o locatário se vê na obrigação de pagar uma multa contratual pela devolução antecipada do imóvel.

Mas, saiba que nesses casos a multa não é devida, pois, o locador tem o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e habitualidade que se destina, é o que diz a Lei 8.245/91:

Art. 22: O locador é obrigado a: “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”

E ainda, responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação nos termos do inciso IV do artigo 22 da Lei 8.245/91.

Não se engane quanto a redação do inciso IV “responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”

Pois, os vícios podem ser ocultos, isto é, existem antes da locação, porém, só aparecem após algum tempo, normalmente após o uso do imóvel e seus sistemas (elétricos, hidráulicos etc.).

É claro que, desse dever imposto ao locador decorre outro dever, mas ao locatário, o dever de informação, quer dizer, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, conforme prevê o artigo 23, inciso IV da Lei 8.245/91.

Por fim, se o locatário tinha conhecimento dos vícios quando da celebração do contrato, esse não terá direito a garantia prevista no artigo 22 da Lei 8.245/91, por isso, a importância de uma cautelosa vistoria inicial do imóvel.

Não sendo o caso de conhecimento prévio do locatário ao tempo da locação, tendo levado imediatamente ao conhecimento do locador e não tendo locador solucionado o problema, o locatário pode “rescindir” o contrato judicialmente e reaver as perdas e danos decorrentes.

Importante: o que não pode ocorrer é o locatário, sem a concordância do locador, reter os valores a título de aluguel para solução dos vícios. Isso só ocorrerá caso não tenha acordo e, a partir da chancela judicial, for decidida essa retenção ou compensação.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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