Dicas e orientações sobre como contratar e tocar obras de grande porte em condomínios
Realizar uma grande obra em condomínio não dá trabalho. Dá muito trabalho. Há que se certificar da necessidade da obra, fazê-la ser aprovada em assembleia, descobrir como o pagamento será feito, escolher a dedo a empresa que irá concretizá-la e, é claro, acompanhar seu desenrolar passo a passo.
Um dos principais percalços para executar obras, principalmente em condomínios pequenos, é a falta de caixa para fazer frente ao investimento. Afinal, quanto menos unidades dividirem o custo, mais difícil fica pagar.
Como pagar?
Um grande problema é a falta de linhas de crédito bancário voltadas para condomínios. Atualmente, os bancos não oferecem esse produto aos condomínios – já que, teoricamente, não haveria o que penhorar caso a dívida não fosse paga. Para driblar essa falta de dinheiro em caixa, algumas empresas parcelam a obra.
A ideia é que o condomínio vá pagando a reforma por etapas. Dessa forma, não adianta dinheiro para a empresa, que deve se organizar para cumprir, no prazo acordado, aquela parte especificada reforma.
Porém, para qualquer trabalho é pedida uma entrada. Essa pode ser levantada com um rateio extra ou se utilizando do fundo de obras ou fundo de reservas, dependendo do tamanho do montante guardado.
O condomínio pode avaliar também se vale a pena, ou se é possível, esperar para arrecadar a verba necessária (ou parte dela), antes de realizar a obra.
Como contratar?
Para que tudo isso funcione, é importante que haja muito planejamento. Por exemplo: ao perceber que o condomínio precisa de uma reforma de grande porte, o síndico deve procurar um profissional que o ajude a montar um memorial da obra.
Nesse documento, vão constar as etapas da obra, os materiais a serem utilizados, e como o condomínio deseja que a reforma seja feita. Assim, ao enviar o pedido de orçamento para as empresas, elas já saberão o que será necessário de material e de mão de obra para que o trabalho seja feito.
Caso a empresa comece a questionar o memorial, descarte-a. Afinal, aquelas necessidades foram apontadas por um profissional.
O que pedir da empresa
Uma vez escolhida a empresa, é importante pedir alguns documentos, que certifiquem que ela apresenta boa saúde financeira, antes da assinatura do contrato:
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Certidão negativa de débitos da Receita Federal
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Certidão negativa de protesto em cartórios
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Certidão negativa na justiça previdenciária e trabalhista
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Contrato social da companhia, para saber quem é o responsável legal
Em geral, para assinar um contrato com um condomínio, as empresas pedem a ata de eleição do síndico e procuram saber se não há débitos de natureza trabalhista.
Também é importante pedir que as empresas forneçam os contatos de condomínios onde tenham executado obra similar. Caso algum relato seja extremamente positivo ou negativo, vá checar pessoalmente o estado da reforma em questão.
Em se tratando dos profissionais da empresa, o condomínio deve se informar sobre se eles têm carteira assinada, se possuem seguro contra acidentes e se estão trabalhando com o equipamento de segurança dentro da norma.
Caso não haja esse tipo de equipamento e houver um acidente envolvendo os profissionais, o condomínio pode ser co-responsável pelo mesmo. Há também que haver um profissional especializado para, ao final da obra, fazer a chamada “anotação de responsabilidade técnica”.
Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas, e que o engenheiro está dividindo a responsabilidade pela obra com o síndico.
Outro cuidado importante é desconfiar de companhias que ofereçam muito desconto: pode ser sinal de necessidade de dinheiro em caixa.
Também evite dar entradas vultosas e, claro, deve-se guardar um montante para que a empresa receba apenas na finalização do trabalho.
Durante a obra
Caso a obra seja realmente muito grande e cara, vale a pena contratar um consultor terceirizado para se certificar que a empresa está cumprindo seu papel, fazendo tudo como foi acordado e utilizando os materiais combinados.
É um gasto a mais, porém, que evita que a reforma seja refeita ou que, depois de pouco tempo, ela comece a apresentar problemas.
