Pergunta: Um determinado condômino de uma cobertura realizou obra em área comum do condomínio. Em seguida o condomínio ingressou com ação demolitória. Em sentença de 1ª instância, o condômino foi obrigado a demolir a obra edificada indevidamente na área comum.
Diante da situação, condomínio e condômino pretendem fazer um acordo para resolver a questão, qual seja: o condômino tem interesse em realizar um contrato de comodato gratuito ou com um valor simbólico com o condomínio, desde que no contrato fique ajustado entre as cláusulas, as seguintes:
a) o comodato é vinculado ao condômino/proprietário do apto. XXX;
b) caso o proprietário da unidade autônoma venha a vender o imóvel, o comodato perderá a validade.
Caso o novo adquirente tenha interesse em utilizar a área comum do condomínio, utilizada pelo antigo adquirente através de comodato ou outro, fica obrigado a convocar AGE para dar ciência a todos os membros do condomínio que tal matéria será debatida e votada, observando o quórum necessário.
c) qual o quórum necessário para levar o assunto do item b em assembleia?
BDI Responde: Diz J. Nascimento Franco, em seu livro “Condomínio”, 5ª ed. – 2005 – Editora Revista dos Tribunais:
Pág. 196: “Igualmente ilegal é a alteração da destinação das áreas de uso comum, salvo autorização assemblear por quórum estabelecido na convenção. Aliás, segundo prestigiosas opiniões, quando a alteração reduz ou suprime a possibilidade de uso da área comum por qualquer condômino, ou quando ela possa direta ou indiretamente refletir sobre o uso de qualquer uma das unidades privativas ou de seus acessórios, a autorização exige unanimidade, não podendo nem mesmo a convenção estabelecer diferente “quorum”.”
Outros juristas sustentam que a locação de área comum depende de anuência da totalidade dos condôminos, sendo ineficaz diferente quórum, ainda que fixado na convenção.
De nossa parte, entendemos ser conveniente evitar por todos os meios os desvios no uso das partes comuns e privativas do edifício, embora acreditemos que para simples locação a convenção pode estabelecer quórum qualificado, inspirando-se nos arts. 1.323 a 1.325 do Código Civil, e dispensar a unanimidade.
Em nosso entender, o quórum seria da maioria dos condôminos, sobretudo se tratar de área que não pode ser utilizada pelos outros condôminos, S.M.J.
Fonte: BDI, Perguntas & Respostas
