O STJ e a locação de imóveis com curta duração por plataforma digital

Com a conclusão, em 23/11/2021, do julgamento do REsp 1.884.483 (PR), relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, é possível afirmar que a jurisprudência do STJ, formada por precedentes das 3ª e 4ª Turmas, considera legal a deliberação tomada em condomínio residencial que venha a impor restrições ao aluguel de imóveis por plataforma digital com prazos curtos.

Mas o contrato de aluguel de imóvel viabilizado por plataforma digital deve ser classificado como de locação ou de hospedagem?

A Lei 11.771/2008, em seu artigo 23, prevê contrato de hospedagem, sendo considerados meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem e cobrança de diária.

De outro lado, a Lei 8.245/1991, em seu artigo 48, considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feituras de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

A disponibilização de imóveis para uso de terceiros, por meio de plataformas digitais de hospedagem, pode ser enquadrada tanto no contrato de hospedagem, como na locação por temporada, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Nos dois precedentes examinados pelo STJ, através da 3ª Turma (REsp 1.884.483-PR, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) e da 4ª Turma (REsp 1.819.075-RS, relator ministro Raul Araújo), o condomínio de apartamentos tinha finalidade exclusivamente residencial e houve deliberação na convenção de condomínio em proibir a locação mediante aplicativo por prazo inferior a 90 dias.

Sob a ótica da análise econômica do direito, as soluções jurídicas não podem ir de encontro à 4ª Revolução Industrial, a qual trouxe à tona inovações com o surgimento da economia colaborativa e a de compartilhamento, em que empresas e cidadãos têm se valido cada vez mais das plataformas digitais, com vistas à adoção de um novo modelo econômico baseado no acesso a bens e a serviços por compartilhamento ao invés da aquisição. São exemplos: Uber, Airbnb, Mercado Livre, dentre outros, que nada mais são do que marketplace ou shopping center virtual.

De qualquer sorte, a solução a ser dada não pode violar o direito constitucional de propriedade, eis que um dos seus conteúdos essenciais é a admissibilidade da exploração econômica, de modo que a ordem constitucional proíbe o esvaziamento econômico da propriedade, e impõe ainda que a eventual restrição imposta pela lei ao direito de propriedade deve ser examinada sob a ótica da proporcionalidade.

De outro lado, nos dois precedentes julgados pelo STJ, assentou-se que a exploração econômica de apartamentos, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a função social da propriedade justifica a imposição de restrições à utilização do direito de propriedade sobre o imóvel, sem esvaziar, no entanto, o uso econômico.

Neste sentido, é reconhecido aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma (apartamento), segundo suas conveniências e interesses, condicionado às normas de boa vizinhança de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores.

A exploração econômica das unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, tem o condão de afetar o sossego, a salubridade e a segurança, em razão da alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas. Especialmente, a segurança dos demais condôminos fica exposta à vulnerabilidade com a constante entrada e saída de novos moradores em curtos espaços de tempo, de sorte que a proporcionalidade da medida restritiva se justifica na destinação exclusivamente residencial prevista na convenção de condomínio, dentro da margem do princípio da autonomia privada e da possibilidade de utilização econômica da propriedade.

Fonte: https://www.conjur.com.br/

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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