Saiba como lidar e como minimizar esse problema
A inadimplência é um dos grandes problemas de quem administra condomínios. Afinal, dificilmente vamos encontrar um empreendimento sem devedores.
Em muitas capitais, a média de inadimplência condominial pode chegar a 20%, de acordo com levantamento feito com os especialistas entrevistados para o site da Karpat. Um volume alarmante, o que acaba impactando nos bons pagadores. Isso porque, com tanta falta de dinheiro, muitas vezes a única opção é um aumento do valor da taxa condominial para cobrir os gastos mensais.
O que não pode acontecer, porém, é o síndico achar que a inadimplência é normal. É dever do gestor acompanhar de perto a inadimplência do condomínio e combatê-la de todas as formas que a lei permita.
Há diversas opções para os síndicos que buscam diminuir o percentual de inadimplência no condomínio. Veja abaixo algumas sugestões:
– Acompanhamento mensal:
saber quem está devendo e quanto, mensalmente, ajuda muito a diferenciar quem é o devedor contumaz – aquele que sempre está devendo – do pontual – que apenas teve um problema financeiro.
Com o síndico de olho em quem está devendo e quanto, é possível tentar ajustar as contas à nova realidade, e também a cobrar das empresas que estejam envolvidas com a cobrança, seja ela judicial ou não, um andamento do que está sendo feito.
Consciente dessas informações, o gestor está sempre bem informado e pode dar os esclarecimentos necessários para quem pedir.
“O síndico deve acompanhar esses números e estar sempre a par da inadimplência. Faz parte do trabalho dele”, afirma Marcio Spimpolo, advogado especialista em condomínios.
– Empresa de cobrança extrajudicial:
uma empresa do tipo é especializada em cobrar dos devedores do condomínio da forma correta. É mais rápida do que uma ação judicial e costuma ter melhor efeito nos primeiros três meses.
“Aqui, em dois anos, resolvemos todos os casos de forma extrajudicial. É melhor para o condomínio, que recebe mais rápido. Muitas vezes, mesmo com apenas dois ou três meses de atraso, isso pode atrapalhar muito as finanças do local”, assinala Luciana Lozich, advogada especialista em condomínios.
Geralmente essa empresa faz o serviço de forma mais ativa que a administradora de condomínios, já que so escopo do seu trabalho consiste apenas em cobrança extrajudicial.
– Ação judicial:
É fundamental que o condomínio tenha o respaldo de um advogado especializado na área quando for ingressar com uma ação do tipo contra um devedor.
O ideal é que não se espere muito mais de que três meses para ingressar com a ação, a depender do que consta no regulamento interno ou na convenção do condomínio.
“Vale salientar que o síndico tem cinco anos para cobrar o inadimplente do condomínio, e é seu dever fazê-lo. Depois desse prazo, a dívida prescreve e o condomínio não consegue mais receber”, aponta Cézar Nantes, advogado especializado em condomínios.
Com o Novo CPC, é possível já entrar com o processo de execução prevendo o que o morador está devendo e o que deve ser pago ao condomínio até o final do processo.
“Essa era uma dúvida que muitos tinham logo que o NCPC foi lançado, mas que já foi pacificado. Dessa forma, fica mais simples para o condomínio saber que vai receber tudo o que lhe é devido”, explica Gustavo Camacho, advogado especializado em condomínios.
-Campanhas de conscientização:
Fazer os moradores terem plena consciência de que o condomínio não lucra, e que o dinheiro arrecadado pela taxa condominial é apenas para ‘fechar o mês’ é fundamental.
Pode ser um parágrafo no verso do boleto, junto com a prestação de contas mensal, no quadro de avisos ou na tela do seu elevador. Explicar como é usado o dinheiro da taxa condominial e porque é importante mantê-la em dia pode fazer uma grande diferença para o condômino que, ao ter que escolher qual conta será quitada no final do mês, opte pelo condomínio.
O síndico também deve se atentar para a periodicidade desses avisos, que sempre devem estar presentes no condomínio.
– Previsão orçamentária bem feita:
um problema de alta inadimplência também pode ter relação com uma previsão orçamentária que não contemplou as necessidades do condomínio corretamente.
Se o condomínio reajustou as taxas duas vezes em menos de um ano, isso com certeza pode ter um impacto negativo nas finanças dos moradores, e fazer com que a inadimplência aumente.
“Uma boa previsão orçamentária também é importante porque além de mostrar os caminhos do condomínio no próximo ano também deve prever o percentual médio da inadimplência. Dessa forma, ajustes na taxa condominial ficam mais raros – a não ser que algo realmente fora da curva aconteça”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
– Acordos:
feitos pela administradora de condomínio ou com o síndico, são uma boa forma de regularizar as taxas devidas.
Vale salientar, porém, que o síndico não está autorizado a conceder descontos para os devedores, seja em multa, juros ou correção monetária.
“Dar esse tipo de facilidade para o devedor é ilegal e não é uma decisão que caiba ao síndico tomar. O que ele pode oferecer é um parcelamento do débito”, exemplifica Cézar Nantes.
USO DAS ÁREAS COMUNS
Muito já foi discutido sobre a possibilidade de se proibir o uso de áreas comuns pelos inadimplentes.
O que o poder judiciário vem mostrado é claro: os condomínios não devem vedar o uso de nenhum tipo de área comum para quem está devendo o condomínio.
“O correto é cobrar na Justiça e evitar uma possível dupla penalização do devedor, o que pode levar o condomínio a ter que pagar uma indenização no futuro”, explica Gabriel Karpat.
O que acontece em muitos empreendimentos é cobrar antecipadamente pelo uso de alguns espaços, como salão de festas e outras áreas do tipo. Mas a mesma regra deve valer para todos, estejam eles quites com suas obrigações ou não.
A única penalidade imposta aos devedores, além da cobrança do que é devido, é não poder votar nas assembleias de condomínio, conforme artigo 1.335 do Código Civil.
Veja outras posturas que o síndico não deve adotar no combate à inadimplência:
– Cortar água ou gás do inadimplente: nesse caso, quem pode efetuar o corte desses serviços é apenas a empresa concessionária
– Expor o nome do devedor em áreas como: quadro de avisos, elevador, etc.
– Cobrar pessoalmente o devedor: dependendo da situação, o morador pode se sentir constrangido. O ideal é que o gestor não se envolva pessoalmente nas cobranças, usando, para isso, os serviços da administradora, de uma empresa especializada ou de outro funcionário do condomínio
– Oferecer desconto pontualidade: apesar de ser praxe em alguns condomínios, seu uso pode ser contestado judicialmente no futuro
– Conceder descontos ao inadimplente: o síndico não tem autonomia para tanto
GARANTIDORA
Em muitos locais do país, há uma cultura das garantidoras de crédito. São empresas que garantem que o condomínio irá receber a sua arrecadação quase que integralmente – geralmente as taxas praticadas variam de 4% a 6%, dependendo do perfil do condomínio.
O síndico, nesse caso, não se preocupa com a cobrança dos devedores: é a própria empresa que passa a fazer a atividade.
“Para contratar um serviço do tipo, é importante que se faça uma assembleia para que seja aprovado pela comunidade”, aponta Gustavo Camacho.
Em condomínios onde o percentual de devedores passa de 20%, é comum que haja a presença de uma garantidora para que o local consiga operar normalmente, sem reajuste de taxas.
“É fundamental que o síndico faça uma avaliação criteriosa da garantidora antes da contratação. Infelizmente vemos muitas empresas que não fazem um trabalho sério e que chegam a desistir do condomínio quando os índices de inadimplência superam 30%”, assinala a advogada especialista em condomínios Luciana Lozich.
A especialista também aponta para a necessidade de atenção ao contrato com a empresa, que deve ser revisado por um advogado do condomínio, evitando assim problemas futuros para o síndico, como, por exemplo, não conseguir rescindir a prestação de serviços.
“Com esse tipo de empresa, o condomínio só sabe quem está inadimplente no dia da assembleia, já que os devedores não podem votar”, pontua Marcio Spimpolo, advogado especialista em condomínios.
Para o advogado, é importante que os condomínios não fiquem dependentes desse tipo de serviço.
“Os condomínios devem pensar nessa solução como algo emergencial. Como um empreendimento muito grande e com grande inadimplência, por exemplo. Saber como equilibrar o orçamento com os devedores é parte de uma boa gestão”, analisa o profissional.
