Impactos da Lei Geral de Proteção de Dados na incorporação imobiliária

Com a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD [1]), toda pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado que realize tratamento de dados pessoais para fins econômicos estará sujeita às obrigações impostas pela norma legal. Em sendo a LGPD uma norma ampla e contextual, nada mais natural que os diferentes setores da atividade civil demandem cuidados específicos, levando-se em conta as particularidades do modelo de negócios de cada grupo setorial.

No que tange ao setor da construção civil, alguns aspectos merecem especial atenção, tendo em vista que o processo de adequação à lei requer abordagem em diferentes frentes, na medida em que a construção de um empreendimento envolve processos distintos e com diferentes protagonistas que se relacionam entre si.

A incorporação imobiliária, conforme a Lei de Incorporação e Condomínio (Lei nº 4.591/64), em seu artigo 28, §2º, é definida como um conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas [2].

Portanto, a incorporadora é responsável pela articulação do empreendimento e está ao seu encargo a análise de oportunidades do mercado, avaliação da viabilidade do negócio, a aquisição do terreno, o projeto do empreendimento, a obtenção das licenças pertinentes, o registro da incorporação e a execução da obra, a qual poderá se dar através da contratação de uma construtora ou pela própria incorporadora, a depender de seu contrato social.

É possível visualizarmos que o ciclo de vida de um projeto de incorporação imobiliária tem início com a compra do terreno perpassando pela fase de desenvolvimento do projeto, registro da incorporação, lançamento do empreendimento, início e término da fase de construção, carta de habitação, averbação da construção no registro imobiliário, montagem de processos de financiamento com compradores e instituições financeiras, repasse das unidades aos compradores e finalizando com a entrega das chaves aos compradores.

Vislumbra-se que em cada uma dessas fases do ciclo de vida do negócio circulam dados pessoais, tanto dos vendedores do terreno onde se dará a incorporação, como dos sócios das pessoas jurídicas envolvidas, fornecedores, empregados, colaboradores e, especialmente, dos promitentes compradores das unidades do empreendimento.

Indispensável que a incorporadora mantenha o registro de todas as suas atividades no tratamento dos dados que derivam das atividades acima mencionadas, consoante determinado no artigo 37 da Lei Geral de Proteção de Dados [3], levando em conta o fluxo e o tipo de informações que coleta, para quem é compartilhado, a finalidade para cada tratamento, bases legais que o autorizam, as medidas técnicas adotadas para garantia da segurança e prazo de armazenamento, preenchendo assim um dos requisitos legais.

A obrigação legal imposta pelo artigo 9º do referido diploma legal e que trata da obrigação do controlador no pronto atendimento dos direitos dos titulares quando exercidos pressupõe que a incorporadora detenha o conhecimento das operações registradas sem o qual se tornaria difícil responder as solicitações dos titulares [4].

Algumas fases merecem um olhar mais atento pelos riscos que representam por envolverem um maior fluxo de dados pessoais, razão pela qual é imperioso dedicarmos especial atenção para o momento do lançamento do empreendimento, em que usualmente imobiliárias e corretores associados são credenciados para atuar como intermediários na relação entre a incorporadora e os potenciais compradores.

Em sendo um dos princípios da Lei Geral de Proteção de Dados que todo e qualquer processamento de dados esteja condicionado a uma finalidade específica [5], com a alocação da correspondente hipótese legal autorizadora devendo ser informada ao titular em momento prévio à coleta dos seus dados, é necessário que essas empresas parceiras que atuam como intermediárias estejam também em processo de compliance à lei, sob pena de representarem elevados riscos às incorporadoras.

Decisão proferida no ano passado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Processo nº 1080233-94.2019.8.26.0100 [6]), condenando uma incorporadora por compartilhamento ilícito de dados pessoais de compradores de suas unidades autônomas com diversas empresas estranhas à relação contratual, atraiu a atenção à fragilidade dessas relações com os intermediários necessários ao negócio e à consequente necessidade de adaptação à nova lei.

A decisão em comento foi reformada em segundo grau sob a fundamentação de que, além do fato ter ocorrido antes da vigência da LGPD [7], os compradores haviam também fornecido os seus dados para outros corretores, não sendo possível, portanto, aferir que o vazamento de informações teria sido decorrente da conduta ilícita da construtora, ré na ação.

Inobstante o resultado processual do caso em concreto, incontroversa é a importância na adequação de todos os contratos das incorporadoras com os demais parceiros comerciais prevendo as finalidades do tratamento, as medidas de segurança necessárias e as responsabilidades de cada parte.

Na mesma linha, os instrumentos contratuais de promessa de compra e venda e de compra e venda devem conter cláusulas específicas que sejam capazes de informar ao promitente comprador e comprador como os seus dados serão utilizados, para quais finalidades, com quem serão compartilhados, tempo de armazenamento e informações acerca dos seus direitos na qualidade titular de dados.

Não se pretende aqui esgotar todas as particularidades que envolvem o setor ou abordar integralmente o que compreende um processo de adequação à LGPD [8], mas, sim, trazer luz ao fluxo de dados que se dá entre todas as relações jurídicas existentes entre incorporadora, construtora, assessores e consultores imobiliários, corretores de imóveis, agentes financeiros, empresas de estruturação financeira e o titular de dados pessoais e o risco que podem representar caso não sejam devidamente alinhadas e adequadas em todos os aspectos legais.

[1] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.

[2] BRASIL. Casa Civil. Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 10 out. 2021.

[3] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.

[4] Ibidem.

[5] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.

[6] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo n. 1080233-94.2019.8.26.0100. Apelação cível. Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. Juiz: Tonia Yuka Koroku. São Paulo, 2019. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/processos/236095204/processo-n-1080233-9420198260100-do-tjsp. Acesso em: 11 out. 2021.

[7] BRASIL, loc. cit.

[8] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.

Referências bibliográficas
BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.

BRASIL. Casa Civil. Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 10 out. 2021.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo n. 1080233-94.2019.8.26.0100. Apelação cível. Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. Juiz: Tonia Yuka Koroku. São Paulo, 2019. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/processos/236095204/processo-n-1080233-9420198260100-do-tjsp. Acesso em: 11 out. 2021.

https://www.conjur.com.br/

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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