Garantidoras para condomínios

Entenda no que consiste o trabalho deste tipo de empresa

Em muitas áreas do país, os condomínios se acostumaram com um serviço que ainda não “pegou” muito no Rio de Janeiro e nem em São Paulo: são as chamadas “garantidoras de crédito”. Essas empresas garantem que o condomínio vai receber em dia toda – ou quase toda – a sua arrecadação no dia correto, sem preocupações com a inadimplência dentro do mês ou com aquele condômino que desistiu de pagar o condomínio.

Mas sabemos que nada é tão simples como parece, ainda mais quando o dinheiro do condomínio é envolvido.

“As garantidoras são como um antibiótico para o condomínio”, compara Alexandre Sobral, diretor da garantidora Inadimplência Zero.  Isso porque uma contratação do tipo, com condições desfavoráveis ao condomínio, só é válida quando o percentual de devedores é bastante alto e ameaça inviabilizar seus pagamentos mensais.

Isso porque uma ação na Justiça demanda tempo e, dependendo da situação da inadimplência do condomínio, as contas não podem esperar.

COMO FUNCIONA O SERVIÇO DE GARANTIDORAS DE CRÉDITO

A empresa, por meio de um contrato de cessão de crédito, paga quase toda a arrecadação mensal do condomínio, pontualmente – e se encarrega de cobrar judicialmente os devedores.

Aqui é importante explicar este “quase” 100% da arrecadação, um vez que as empresas cobram um percentual deste total, o deságio.

“É importante ressaltar que esse percentual pode chegar à abusividade da cobrança. Com meus clientes, sempre recomendo a chegar no máximo a 10% da arrecadação mensal e 20% das cobranças que já estão no judiciário”, exemplifica Marcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios.

Isso porque também é possível que os condomínios negociem com empresas do tipo os valores que já estão atrasados.

CUIDADOS AO CONTRATAR UMA GARANTIDORA

Como um serviço que vai ser contratado pelo condomínio, alguns cuidados devem ser tomados.

O primeiro é aprovar em assembleia, com quórum de dois terços, a contratação da empresa.

“Sem um quórum qualificado, um condômino pode, posteriormente entrar na Justiça contra a contratação, por exemplo”, explica Alexandre Sobral.

Além disso, é importante se certificar de que a empresa realmente pode trabalhar com este tipo de negociação.

“Procurar uma empresa idônea, que realmente tenha lastro financeiro para fazer frente aos pagamentos”, aponta André Luiz Junqueira, advogado especializado em condomínios.

Ele também explica que é fundamental que a empresa esteja ligada ao sistema financeiro Nacional, tenha cadastro no BACEN (Banco Central) e, preferencialmente, esteja cadastrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

“Também é fundamental que contem com advogados, já que são estes os profissionais encarregados de fazer as cobranças judiciais”, argumenta.

Vale dizer também que a empresa vai fazer as cobranças em nome do condomínio – e é importante que isso fique claro para os condôminos no momento da contratação.

É importante dizer que a garantidora não pode cobrar mais do que a legislação condominial permite.

“Não é porque a empresa não é o condomínio que pode cobrar mais de multa ou juros”, ressalta André Junqueira.

Além disso, é importante analisar o deságio proposto pela empresa: vale a pena abrir mão daquela parcela da sua arrecadação mensalmente em troca da pontualidade?

Quanto a sua taxa mensal talvez precise aumentar para fazer frente ao percentual pago à garantidora?

Importante ressaltar que a grande maioria das garantidoras trabalha com deságio, mas não são todas. É fundamental pesquisar para conhecer as opções do mercado e chegar àquela que atenda melhor as necessidades do seu condomínio.

E SE MEU CONDOMÍNIO NÃO QUISER MAIS ESTA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS?

Como qualquer outro serviço, o condomínio pode não querer mais os serviços da garantidora.

“Neste caso, deve-se seguir o prazo contratual ou 30 dias. A garantidora tem direito a receber tudo que está cobrando neste período”, explica Marcio Spimpolo.

Uma dúvida que pode surgir no momento do distrato é o condomínio, por força de contrato, ter que devolver dinheiro para a garantidora – referente ao que a empresa ainda não recebeu dos devedores.

“Esta é uma cláusula leonina, e o condomínio pode entrar na Justiça contra este tipo de situação”, lembra Junqueira.

AS GARANTIDORAS ESTÃO DENTRO DA LEI?

Sim, as garantidoras de crédito sérias estão dentro da lei. No ano passado, inclusive, a Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que, mesmo cedendo o crédito para as garantidoras, as dívidas condominiais seguem tendo esta mesma natureza.

“Isso foi importante porque, desta forma, a dívida preserva sua natureza, já que a garantia do pagamento dos atrasados é o próprio bem. Caso ela se tornasse, por exemplo, uma dívida pessoal, a unidade não poderia ser executada por ser um bem de família”, exemplifica André Junqueira.

DÚVIDAS COMUNS

Há duas grandes dúvidas envolvendo a inadimplência condominial e o trabalho das garantidoras:

  • O morador que está com a dívida em aberto, pode participar da assembleia?

Não. Mesmo o condomínio estando com esse dinheiro “em mãos”, o condômino segue inadimplente e, por isso, não pode participar e nem votar na grande maioria das assembleias.

  • O condomínio pode emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos) para uma unidade que esteja inadimplente?

Não. É importante ressaltar que antes de emitir um documento do tipo, é fundamental que a garantidora seja acionada para dar a real situação da unidade em questão.

Caso o condomínio emita uma CND para uma unidade devedora, deverá ele mesmo arcar com o prejuízo junto ao comprador do imóvel.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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OS CAMINHOS DO AVCB-CLCB Autor: Wagner Mora