Falar em inadimplência é levantar inúmeras discussões interessantes, pois a obrigação de pagar o condomínio é um dos deveres primários de qualquer condômino, sendo que o descumprimento deste encargo é um dos principais problemas registrados no quotidiano dos condomínios. Não é por acaso que volta e meia nos deparamos com uma nova estratégia dos síndicos e administradoras para fomentar o pagamento das quotas condomínio em dia.
Uma das estratégias mais recentes de que se tem notícia é o tal “desconto pontualidade”. Vamos fazer uma análise jurídica sobre este tema? Me acompanhe!
Sabe-se que a legislação condominial vigente prevê, em seu artigo 1.336, § 1.º, do Código Civil, que ao devedor de quota de condomínio poderão ser aplicados atualização monetária, juros de mora, multa de até 2% e honorários advocatícios.
Os tribunais brasileiros têm reconhecido a possibilidade de majoração da taxa de juros moratórios para patamares superiores a 1% ao mês, desde que esta medida esteja prevista em convenção de condomínio, sendo aceitáveis taxas médias de até 10% ao mês.
Apesar disso, a multa por atraso no pagamento da quota de condomínio, que antes poderia chegar a 20%, conforme autorizado pelo artigo 12, § 3.º, da Lei 4.591/64, desde o ano de 2003, não poderá ultrapassar o teto de 2% sobre o valor da dívida, na forma do artigo 1.336, §1.º, do Código Civil.
É por este motivo, que tanto a doutrina jurídica especializada, quanto os tribunais superiores vêm entendendo que o desconto pontualidade nada mais é do que uma “multa invertida” passível de anulação, ainda que prevista em convenção, pois em desconformidade com a legislação hierarquicamente superior.
Além disso, é evidente que o síndico deverá cumprir com exatidão a previsão orçamentária anual, a teor do artigo 1.348, inciso VI, do Código Civil, motivo pelo qual não poderá conceder quaisquer descontos, sobretudo porque o dinheiro com o qual está trabalhando não o pertence.
Assim, a adoção do desconto pontualidade pelo síndico, como forma de induzir a adimplência poderá redundar na não aprovação de suas contas e sujeitá-lo à restituição dos valores concedidos a título de abatimento.
Portanto, caro síndico leitor, fique ligado para não enfrentar problemas. Há diversas outras formas legais de congratular os bons pagadores!
Dr. Gustavo Camacho – Advogado, sócio da Camacho Advogados, síndico, estudante de filosofia à maneira clássica. Pós-graduado em Direito Processual Civil. LLM em Direito Empresarial. Pós-Graduado em Direito Civil e Empresarial. Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e Afins – ACCA. Diretor Jurídico Suplente da Associação de Síndicos de Santa Catarina – ASDESC.
