Muitos síndicos acreditam que, ao terceirizar serviços como portaria, limpeza, vigilância e zeladoria, eliminam todos os riscos trabalhistas e jurídicos do condomínio. Essa ideia, porém, está equivocada. Mesmo com a terceirização, o condomínio mantém responsabilidade subsidiária pelas obrigações trabalhistas da empresa prestadora de serviços.
A responsabilidade subsidiária significa que, quando a empresa terceirizada não cumpre encargos trabalhistas como pagamento de FGTS, INSS, salários ou benefícios, o condomínio pode ser acionado judicialmente e obrigado a arcar com o pagamento. Isso ocorre porque o Tribunal Superior de Trabalho considera o condomínio responsável subsidiário como contratante dos serviços em relação às obrigações trabalhistas.
Os riscos da terceirização mal feita são diversos. O condomínio pode enfrentar passivo trabalhista quando é acionado para pagar indenizações por falta de recolhimento de encargos. Muitas empresas pagam salários abaixo do piso da categoria, o que gera ações judiciais após a demissão dos funcionários. Falhas operacionais como ausência de profissionais, falta de supervisão e baixa qualificação podem impactar diretamente a segurança do condomínio. Além disso, se o síndico ou zelador dá ordens diretas à equipe terceirizada, pode criar subordinação e vínculo empregatício, trazendo mais problemas jurídicos.
A fiscalização antes da contratação é essencial. O síndico deve solicitar certidões que comprovem a regularidade da empresa perante a Receita Federal, Justiça do Trabalho, INSS e FGTS, além de verificar se a empresa possui ações cíveis em andamento. É importante confirmar se a empresa cumpre as normas regulamentares como PCMSO e PPRA dos funcionários, verificar se possui patrimônio considerável para responder por eventuais danos e consultar referências de outros clientes condominiais. Uma boa prática também é evitar o aproveitamento de funcionários da empresa anterior, pois isso pode sobrecarregar a responsabilidade do condomínio.
Após a contratação, a fiscalização deve ser constante. O síndico deve exigir comprovação mensalmente do recolhimento de INSS e FGTS com guias competentes, verificar se os empregados estão registrados e recebem todos os benefícios exigidos por lei, e confirmar a conformidade com a convenção coletiva da categoria. Outro ponto importante é não permitir que o síndico ou zelador dê ordens diretas à equipe terceirizada, pois o serviço deve ser feito por transferência de tarefas e orientações básicas, mantendo a subordinação com a empresa prestadora.
A Lei da Terceirização, de 2017, trouxe mais transparência ao tema. Ela deixou evidente que o contratante responderá apenas de forma subsidiária pelo período dos serviços prestados, mas isso não elimina a necessidade de fiscalização ativa pelo síndico. No contrato que será firmado, as partes devem detalhar pormenorizadamente o que se pretende na prestação de serviços, incluindo responsabilidades e penalidades para cada parte, especificações técnicas do serviço e critérios de qualidade e fiscalização.
Terceirizar é uma opção válida e cada vez mais comum em condomínios residenciais e empresariais. Porém, síndicos e gestores devem entender que falhas na contratação expõem o condomínio a riscos jurídicos e operacionais relevantes. Uma contratação mal feita pode gerar custos adicionais e desgaste significativo para a gestão condominial.
A responsabilidade perante todas as relações, mesmo que subsidiária, será do síndico, que poderá responder civil e criminalmente por seus atos e falhas na gestão. Gestão condominial exige profissionalismo e atenção constante às normas atualizadas, como a NR-1, que trata de segurança do trabalho e riscos psicossociais e acende alerta nos condomínios brasileiros.
