Atualização da convenção de condomínio: uma árdua missão

A atualização do Regimento Interno e Convenção Condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade.

A convenção é ato essencial para a instituição do condomínio edilício (art. 1.333 do CC). Nos casos em que tenha havido prévio registro da incorporação imobiliária, ela será apresentada como minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591/64), sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente.

Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica (confirma) os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade.

Também pode ocorrer do proprietário/construtor optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando obrigatoriamente, também, a Convenção de Condomínio.

Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da Convenção de Condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a ratificação (confirmação) da convenção em assembleia ato necessário.

Legalmente, o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art. 1.351 do Código Civil, já o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.

Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal, e se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia.

 

Nesse sentido a manifestação do STJ:

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE – ASSEMBLÉIA – INSUFICIÊNCIA DE QUORUM – RATIFICAÇÃO POSTERIOR – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS – RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido.

(STJ – REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: De 23/10/2009)

Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno, nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o quórum de 2/3.

Qual seria a saída então para alterar a convenção?

Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.

Porém, para algumas questões que não estejam reguladas na Convenção ou no Regulamento Interno, podem ser implantadas como complementação das regras do RI, desde que: a)  não contrarie o RI, b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda, c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modicados através de assembleias com quóruns de maioria simples.

Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.

 

**colaboração de Lilian Morassi da Fonseca, escrevente do 1º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo-SP.

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Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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