Atividade comercial dentro de condomínios residênciais

As unidades de edifícios restritamente residências não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão, a fim de que se evitem perturbações ao sossego saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, conforme preceituam os artigos 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. ( grifei)

Porém, a proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.

Entendo ainda que um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente, por exemplo: um médico, um advogado que receba esporadicamente seus clientes, sem que isso desvie a finalidade da edificação, porém fica condicionando a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia e não interfira na rotina condominial, deve ser tolerado.

Tratou o saudoso Biasi Ruigero[i] em sua obra questões imobiliárias:

“  A residência há de ser a destinação principal. O morador pode, perfeitamente, ser pessoa que exerce qualquer tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com a residência. Há pessoas que se dedicam a aulas particulares, dadas individualmente a alunos, em horários diferentes.  Ha’ médicos, advogados, indústrias, comerciantes e outros profissionais que, ocasionalmente, recebem visitas com a finalidade de tratar assuntos ligados aos seus ofícios.

Tais atividades são secundárias em relação à residência, que é atividade principal.  A residência é a finalidade maior; a prática de alguma atratividade profissional é a finalidade menor.

A proibição de desvio de destinação tem, evidentemente, suas razões. Visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite normal em uma residência evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorizar patrimonialmente as unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços. “

O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, segurança e a interferência nociva na vida da comunidade. Caso seja verificada situação prejudicial ao convívio coletivo o síndico deve imediatamente coibi-la, inclusive com medida judicial caso necessário.

Assim, algo sem interferência ao dia a dia e com finalidade quase que doméstica, como no caso de aulas particulares, escritor, são toleráveis e não interferem na vida cotidiana.

Nos deparamos recentemente com um caso de um morador que, dentro de uma cozinha residencial, faz alimentos para fora. Assim, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma cozinha industrial, sem que onere os demais condôminos (como ocorreria no caso de necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda caso o gás não seja individualizado), desde que não traga qualquer risco a segurança, não prejudique o sossego dos demais vizinhos, não sobrecarregue a portaria com entregas e retiradas, julgamos ser totalmente possível a manutenção da continuidade de produção de alimentos de forma amadora, dentro de um prédio residencial. Deve-se ainda prestar atenção para que a empresa não esteja  estabelecida no local residencial.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO. – A utilização de imóvel residencial para fins comerciais caracteriza uso nocivo da propriedade e porque há vedação expressa na convenção do condomínio.

(TJ-MG – AC: 10647110075437001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 12/06/2013, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2013)

Outra questão que merece atenção é para os condomínios que têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas empresas no edifício, apenas para questões fiscais, tais como: recebimento de correspondências. Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo pretendente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial. Esses casos ocorrem por exemplo quando um morador quer abrir uma loja virtual, seja representante comercial, e precisa perante os órgãos públicos ter um endereça para abrir a empresa.

[i] Ruggiero, Biasi Questões Imobiliárias, Editora Saraiva, 1997, página 73.

 

 

 

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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