Síndico deve seguir legislação sempre para não ser imprudente ou negligente
O síndico é o responsável civil e criminalmente pelo condomínio. E isso deve estar claro durante todo o mandato do gestor.
Ter isso em mente é fundamental, principalmente em um ambiente tão propício a acidentes. Desde uma criança escorregando na beira da piscina até um vazamento de gás, o síndico deve sempre estar à frente do que acontece nas áreas comuns, devido às responsabilidades do cargo.
Um ponto que se deve ressaltar para que o síndico esteja sempre resguardado judicialmente é o cuidado com as manutenções preventivas, assim como o cumprimento das normas técnicas que regem as áreas comuns do condomínio.
Com esses dois cuidados à vista, dificilmente o síndico passa por algum “aperto” ao lidar com as situações que elencamos abaixo – que podem tanto ter origem nas unidades como nas áreas comuns, mas que de toda maneira, afetam o condomínio como um todo.
Confira!
ÁREAS COMUNS
Piscina
Na piscina, há normas técnicas para serem seguidas no que diz respeito a: piso antiderrapante na parte do deck, para evitar escorregões, grelha no ralo, para evitar que pessoas sejam sugadas pelos cabelos, bordas sem arestas para evitar ferimentos, alguma barreira que impeça o acesso de crianças à piscina, como portões, entre outros cuidados.
“A NBR 10.339/2018 trouxe uma unidade maior nas regras que o síndico deve seguir na área da piscina”, explica o advogado parceiro da Karpat Cezar Nantes.
Vale destacar que da mesma forma que o síndico deve seguir todas as normas técnicas que envolvem manutenção preventiva, os moradores devem, da mesma forma, obedecer as regras de uso do espaço. Em muitos condomínios, crianças pequenas podem ficar desacompanhadas em um ambiente como o da piscina.
“O síndico é o guardião das áreas comuns do condomínio. Por outro lado, os moradores devem seguir o que preconiza o Regulamento Interno. Se os cuidados com as áreas comuns estiver em dia, e uma criança estiver desacompanhada, em desacordo com o documento, provavelmente serão os pais os responsáveis caso algo fora do comum aconteça”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Caso o ambiente não esteja adequado e ocorrer um acidente, é o síndico quem será responsabilizado pelo dano causado, e ele pode responder tanto na esfera civil como na criminal.
Playground
Assim como a piscina, o playground também conta com um conjunto de regras atualizadas que o síndico deve seguir para manter a segurança das crianças.
A mais atual regra da ABNT, a NBR 16.071 determina sobre os materiais utilizados no local, espaçamento de pelo menos 1,3 m entre os brinquedos, que o piso deve ser de areia, emborrachado ou de grama sintética.
Os brinquedos devem ser de materias atóxicos, e não pode haver protuberâncias que possam machucar os pequenos – como aquele prego se soltando de um brinquedão.
Outro ponto em comum com a piscina é o cuidado que os responsáveis devem ter com as crianças. Não se deve deixar crianças pequenas sozinhas no ambiente, uma vez que o condomínio, ou seus funcionários, não tem a responsabilidade de olhar os pequenos.
“Aqui vale a mesma premissa que na piscina. Estando tudo de acordo com as normas técnicas, se as crianças forem deixadas sozinhas, e algo acontecer de inesperado, o síndico não responde por isso”, explica Gabriel Karpat.
Piso molhado pelo condomínio
Um idoso escorregar em um piso molhado, que está sendo limpo e terminar com uma fratura pode ser algo que vai acarretar em indenizações para o condomínio, mas não necessariamente.
“É importante que qualquer piso molhado esteja claramente comunicado, com o uso de uma placa, por exemplo”, aponta o advogado Gustavo Camacho.
Para tanto, é fundamental que os funcionários estejam a par desse tipo de protocolo e que haja placas adequadas para esse tipo de comunicação.
Funcionário acidentado
Um colaborador que se acidenta trabalhando é um risco que sempre se corre.
Mas há formas de diminuir o perigo envolvido. Um dos principais pontos levantados pelos especialistas ouvidos é o uso correto de EPIs (Equipamento de Proteção Individual).
“É importante que o síndico e o zelador cobrem o uso dos EPIs sempre. Outro cuidado a ser tomado é, ao entregar o equipamento ao funcionário, pedir para que assine o recebimento do mesmo. Isso ajuda, caso haja um acidente, no futuro, comprova que o condomínio não apenas adquiriu o material, mas também o entregou ao colaborador”, explica Gustavo.
Além dos EPIs, em se tratando de funcionários, há uma série de regras e leis que devem ser respeitadas para evitar acidentes no condomínio, como PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e o PPRA ( Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), que são regidos pelas NR-7 e NR-9.
Quando um funcionário próprio se acidenta, o condomínio também deve fazer um CAT (Comunicação de Acidente de Trabalho), até um dia útil depois do ocorrido. Em caso de morte, a comunicação deve ser imediata.
Importante ressaltar que é possível fazer um registro do CAT online aqui.
Quando o acidentado é um terceirizado, o condomínio deve avisar prontamente a empresa contratada e acompanhar se a mesma seguiu os protocolos adequados. Isso porque, caso a empresa não tenha a conduta correta, o condomínio responde de forma solidária na Justiça, o que pode acarretar em custos inesperados.
Manutenções preventivas
Cuidar da manutenção de equipamentos do condomínio de forma a evitar problemas com estruturas e equipamentos pode ser considerada como a espinha dorsal de uma boa gestão de condomínio.
A ABNT NBR 5.674/2012 orienta sobre o manual do proprietário ou síndico e o manual dos fabricantes. Ou seja: há uma norma que dita sobre os cuidados com as áreas comuns.
Com um acompanhamento prévio, evita-se muitas “surpresas” e também ajuda a economizar: o estimado é que para cada R$ 1 investido em manutenção prévia, deixa-se de gastar ao menos R$ 3 em correções.
“A grande falha do síndico é não saber o que fazer. É importante a gente ter noção sobre as áreas em que precisamos de ajuda, assim conseguimos nos cercar com uma boa equipe que nos auxilie nas áreas que desconhecemos”, destaca Marcio Spinpolo, advogado especialita em condomínios.
O síndico pode ser responsabilizado, por exemplo, por dano em carros na garagem caso um cano estoure e danifique os veículos – principalmente se já havia sinais de que a tubulação não estava sendo bem cuidada, e que havia, ali, uma infiltração.
Além da norma técnica há também um documento que desperta preocupação em qualquer síndico consciente: o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Estar em dia com essa documentação é fundamental pela segurança de moradores, funcionários e visitantes do condomínio.
“Infelizmente, muitos gestores não pensam assim. Já ouvi de muito síndico que não precisa de AVCB porque o condomínio nunca foi fiscalizado, o que além de deixar o local mais vulnerável ao fogo, também prejudica o recebimento de indenização da seguradora caso haja algum sinistro no condomínio”, exemplifica Cézar Nantes.
Um caso que ocorreu esse ano foi uma marquise de um prédio no Rio de Janeiro que se desprendeu e atingiu uma jovem.
O condomínio comprovou que estava em dia com as suas manutenções prediais. Mas e se o síndico não tivesse feito sua parte, cuidando da fachada? Ele, novamente, poderia ter que responder civil e criminalmente pelo que aconteceu com a jovem.
Obra nas áreas comuns
Desde 2014, com a NBR 16.280, as obras realizadas no condomínio, tanto em área comum como privativa, precisam contar com uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) , como uma forma de preservar a estrutura da edificação e evitar problemas como o desabamento que ocorreu no Rio de Janeiro 2012 e que comprometeu outras duas edificações vizinhas, e que provocou a morte de 17 pessoas.
A norma trouxe um componente extra de segurança, pois uma obra realizada na área comum ou privada, agora, precisa de um especialista responsável, eximindo o síndico e o proprietário da unidade de culpa caso a mesma comprometa a estrutura do prédio.
Dessa forma, cabe ao síndico, ao cotar uma benfeitoria do tipo, exigir sempre o acompanhamento de um arquiteto ou engenheiro, de forma a seguir o que pede a norma e evitar problemas futuros.
Outro ponto novo é que a regra pede que a empresa que executa o trabalho forneça os dados de todos que irão trabalhar no local. O que a princípio pode ser um cuidado só com a segurança e patrimônio dos moradores adquire outros contornos quando um acidente grave acontece.
“Um condomínio contratou uma empresa de pintura, que deve seguir uma série de requisitos especiais apenas pela questão da altura. O síndico não havia pedido a lista dos funcionários que trabalhariam ali. Um dos trabalhadores, que não podia fazer esse trabalho – não era contratado pela empresa – e também não estava com o EPI correto, segurou em um fio e morreu eletrocutado. É uma situação triste, mas ao orçar uma benfeitoria do tipo, fica claro que o síndico deve pedir uma lista dos funcionários que irão trabalhar ali e que a empresa comprove que todos têm condições de exercer suas funções”, alerta Cezar Nantes.
Elevador
Um elevador parado pode ser considerado um acidente? Certamente que não. Porém, más decisões tomadas a partir deste contratempo podem, sim, acarretar em acidentes.
O correto, quando o elevador para, é esperar o bombeiro ou o funcionário da empresa para que faça a manutenção de forma adequada.
“Às vezes, as pessoas estão com pressa e podem achar que é uma boa ideia pedir para o zelador abrir a porta. O ideal é que o síndico deixe sempre muito claro que isso não deve ser feito por funcionários do condomínio. Muita coisa pode dar errado”, ensina Marcio Spinpolo.
E, caso algo dê errado, a responsabilidade será do condomínio – desde um acidente com as pessoas dentro do elevador, até problemas com a manutenção do equipamento.
NAS UNIDADES
Um vaso que cai/um cigarro aceso que causa danos
É algo bastante comum em condomínio haver esse tipo de problemas.
Caso seja possível identificar a unidade que originou o problema, o síndico deve notificar ou multar o condômino em questão.
Vazamento de água ou gás em unidade vazia
Algo que pode acontecer e ser um um verdadeiro desastre, já que a água pode começar a cair pela porta do elevador e danificar o equipamento, ou ainda pior: um vazamento de gás pode levar a uma explosão de grandes proporções no condomínio.
Se a unidade estiver vazia, o síndico pode entrar – de preferência com duas testemunhas – e fechar o registro de água ou gás em questão.
“O lar é, sim, um asilo inviolável. Porém, Em uma situação do tipo, o problema deixa de ser individual e passa a ser coletivo”, aponta Gabriel Karpat.
Também é indicado tirar fotos dos possíveis estragos, caso o dono da unidade esteja viajando, por exemplo, o que ajuda a comprovar os danos causados.
Acidente com funcionário
É importante começar avisando: funcionário do condomínio não deve fazer tarefas nas unidades. Isso porque se houver um acidente, ele ainda está em horário de trabalho e quem será penalizado será a coletividade – e não somente o dono da unidade em questão.
Todo o protocolo de acidente deverá ser seguido e o condomínio, além de ficar sem o funcionário, ainda pode ter que pagar indenização ao colaborador.
Explosão de sofá
O país inteiro acompanhou o caso do menino de 11 anos que morreu devido à explosão de um sofá que estava sendo impermeabilizado em sua unidade, em Curitiba.
No começo do ano, outro sofá também sofreu uma explosão, passando pelo mesmo processo.
“Existe outra forma de impermeabilizar o sofá, com água, que é mais demorado. As pessoas acabam optando por esse tipo, que é com um gás. Porém, para a segurança de todos, é necessário que o ambiente seja bastante arejado”, ensina a advogada Luciana Lozich, que acompanhou de perto o caso.
LIÇÕES QUE FICAM PARA O SÍNDICO
É muito importante salientar que os acidente oriundos das unidades, via de regra, não são de responsabilidade do síndico.
Porém, o gestor pode – e deve – sempre fazer campanhas de conscientização sobre os mais diversos assuntos.
“Se começar a aumentar os casos de lixo sendo jogado pelas unidades, faça um comunicado, converse com os moradores. Explique porque não se deve impermeabilizar o sofá dentro da unidade, que é perigoso para todos. Exercitando o diálogo, fica clara a responsabilidade de todos que moram no condomínio”, explica Gabriel Karpat.
