Ser síndico(a) é realmente uma tarefa hercúlea que demanda um nível de gestão, responsabilidade e compromisso fora da média.
É preciso antes de tudo entender o que é o síndico e para que serve. Segundo o Aurélio (dicionário), o síndico seria o antigo procurador de cortes, comunidades, colegiadas, etc; sindicante; advogado de uma corporação administrativa; Indivíduo escolhido para defender ou zelar os interesses de uma associação ou de uma classe; e, administrador de edifício.
A luz do Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio eleito em assembleia geral específica para o mandato de até 02 (dois) anos, o qual poderá renovar-se, salvo especificidades de convenção e/ou regimento interno para:
“(…)
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1oPoderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
(…)”.
FONTE: Código Civil Brasileiro. Foram feitos ajustes de português que atendem as novas regras ortográficas.
“(…)
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
- 1º Compete ao síndico:
- a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
- b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
- c) praticar os atos que lhe atribuírem às leis a Convenção e o Regimento Interno;
- d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
- e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
- f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
- g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
- 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.
- 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.
- 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
- 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.
- 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
(…)”.
Fonte: Lei 4591/64 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Foram feitos ajustes de português que atendem as novas regras ortográficas.
Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Entendendo a complexidade da tarefa, é preciso que o gestor foque em nas questões estratégicas e monitoramento das ações do dia-a-dia do Condomínio. Delegar tarefas técnicas à profissionais técnicos habilitados e qualificados, aumenta o nível de satisfação com a gestão, além de aumentar a qualidade de vida dos moradores e a valorização dos imóveis para os condôminos.
Fazer uma contratação profissional é essencial, seja para manutenção corretiva, preventiva ou preditiva das áreas comuns, segurança, limpeza ou administração. E estamos falando tanto de pessoas jurídicas quanto de pessoas físicas. E essa contratação é para além da escolha de bons profissionais ou de produtos adequados.
Por isso é fundamental ter um suporte robusto e profissional a contratação. Esse suporte pode transformar a experiência de viver em um condomínio, garantindo tranquilidade e qualidade de vida para todos os moradores.
Podemos destacar aspectos vantajosos no suporte a contratação:
- Comprar/contratar o produto/serviço correto e adequado para as necessidades do condomínio em conformidade técnica e legal, aumentando o desempenho do produto/serviço, utilização do tempo com efetividade além da geração de economicidade para o Condomínio (ABNT 15575:2024 e complementares; ABNT 5674:2024);
- Exclusão da possibilidade de aditivos contratuais;
- Eficácia na previsão orçamentária, seja de nível ordinário ou extraordinário (Art. 1.348, inciso IV – Lei 10.406/2002);
- Assessoramento no uso correto do Fundo de Reserva (Art 9, §3º, alínea “j” – Lei 4.591/1964);
- Suporte técnico aos membros da gestão e da assembleia geral (Art 47 – Decreto-lei 3.688/1941);
- Redução de riscos jurídicos nas contratações/compras (Relações trabalhistas, prestação de serviço adequada Art 39, inciso VIII – Lei 8.078/1990);
- Garantia de qualidade e segurança – Empresas especializadas em assessoria para condomínios realizam processos seletivos rigorosos, verificando antecedentes, referências profissionais, melhores práticas técnicas, normas e legislação vigente correlata do objeto além de aptidões técnicas. Isso assegura que os profissionais contratados estejam não apenas tecnicamente qualificados, mas também alinhados com os valores e necessidades do condomínio (ABNT 17170:2022); e,
- Foco na gestão estratégica – Síndicos e administradores de condomínios já possuem uma vasta gama de responsabilidades diárias. Delegar o processo de contratação a uma equipe especializada permite que esses gestores concentrem seus esforços em questões estratégicas, como a melhoria das áreas comuns, planejamento financeiro e aumento da qualidade de vida dos moradores. Assim, o suporte à contratação não só alivia a carga administrativa como também contribui para uma gestão mais efetiva e focada em resultados (Gerenciamento dos recursos de uma organização para alcançar objetivos e metas).
Investir em um suporte à contratação eficiente é um passo fundamental para qualquer condomínio que preze pela qualidade de seus serviços e pela satisfação de seus moradores. Além de garantir a contratação de profissionais competentes e confiáveis, esse suporte proporciona segurança jurídica, economia de tempo e recursos, e permite que os gestores se dediquem a outras áreas essenciais da administração condominial. Em última análise, o suporte à contratação é uma peça-chave para a construção de um ambiente harmonioso, seguro e bem gerido, refletindo diretamente na qualidade de vida de todos os residentes.
Portanto, síndicos e administradores, ao considerarem a próxima contratação, lembrem-se da importância de um suporte especializado. Sua escolha fará toda a diferença no dia a dia do condomínio e no bem-estar de seus moradores.
Coautoria:
Pedro Andrade
Engenheiro Civil
Especialista em Patologia das Construções
Em condomínios desde 2021
