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Condomínio: Síndico profissional quais as responsabilidades

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Com a taxa de desemprego acima de 11% o que resulta em mais de 11 milhões de desempregados, toda a economia do país vem sendo afetada.  Porém, o nicho de condomínios que gera diretamente mais de 250 mil empregos e movimenta mais de R$ 13,2 bilhões por ano, o que equivale ao orçamento anual de capitais como Curitiba e Porto Alegre, tem sido uma grande oportunidade de trabalho. O que justifica a excessiva procura para o cargo de síndico profissional.

Os condomínios que até uma década atrás contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo, mudou. Hoje o perfil do síndico é de um empresário, advogado, engenheiro, que concilia a sua atividade principal com de síndico do edifício em que mora, na maioria das vezes remunerado, mas não de forma profissional; ou o síndico profissional, que é a grande novidade que surgiu a partir do advento do Novo Código Civil de 2002, que previu a possibilidade de contratação de síndico não proprietário (art. 1.347 do CC).

O síndico profissional é uma denominação do mercado condominial para aquele que exerce a atividade de sindicância de forma remunerada mediante contratação, seja no prédio que reside ou em outros, porém simples fato dele receber remuneração não o torna profissional.

Apesar da existência de um projeto lei para regulamentar a profissão a mesma ainda não está regulamentada e por ora pode ser exercida por qualquer pessoa. O que pode representar um grande perigo e deixar muitos condomínios em risco.

Por exemplo, a falta de manutenção preventiva dos equipamentos pode representar um desgaste e desvalorização do empreendimento na ordem de 5% ao ano.

Não existe uma formula para se tornar síndico profissional, mas existem alguns erros que não podem ser cometidos por esses, como por exemplo: a falta de assessoria administrativa e jurídica correta, a não observância da legislação fiscal, o não acompanhamento da mão de obra (funcionários).

A mão de obra chega a representar mais de 50% das despesas do prédio e a negligência na operação, tais como; a não verificação correta da escala de funcionários, não pagamento de acúmulo de função, biênio, horas extras, poderá representar um passivo perigoso ao condomínio. E deixá-los situação equiparada a uma falência.

Não obstantes os cuidados acima destacados, os condomínios tem inúmeras responsabilidade legais, tais como; Nr,s, PCMSO, PPRA, CIPA, AVS, primeiros socorros, brigada de incêndio, AVCB, exame de potabilidade de agua, Medição Ôhmica, limpeza de fachada, limpeza de caixa d’agua, retenção e pagamentos em nota de prestação de serviços, e-social, emissões de guias de recolhimento previdenciários e outras centenas de obrigações. São realmente centenas.

Além dos cuidados e das situações legais acima relatadas, o síndico deve gerir o empreendimento, realizar a assembleia ordinária anual, a previsão orçamentária, cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e Convenção ( Art. 1.348 do CC).

E ainda, quando existir uma obra dentro do condomínio exigir a documentação legal com base na ABNT 16.280:2014. A não exigência da documentação, e caso ocorra algum acidente ou danos a terceiros por omissão do síndico poderá acarretar em prejuízo ao condomínio e responsabilidade civil e criminalmente pessoal do síndico.

Assim, para que o síndico possa exercer todas as suas funções de forma segura deve contar com o respaldo do conselho, de um bom preposto no condomínio, de uma boa administradora e de um corpo jurídico. Deve ainda trabalhar com uma auditoria permanente. E por fim, o gestor deve realizar constante reciclagem nos cursos oferecidos pelo mercado.

A remuneração do síndico profissional deve ser fixada em assembleia no ato da eleição. Oportunamente o mesmo deve esclarecer; qual o formato de trabalho proposto e o valor de remuneração que poderá ocorrer atrás de Pessoa Jurídica ou Física. O que é indiferente, desde que no caso de PJ seja emitida Nota Fiscal e no caso de PF, seja emitido RPA com devido recolhimento de 20% de Inss por parte do tomador de serviço, e 11% do prestador.

A eleição do sindico profissional costuma ser discutida previamente no conselho fiscal, mas nada impede que no ato da eleição de síndico o mesmo seja apresentado e eleito, o que irá imperar será a vontade da maioria em assembleia.

É fundamental que a contratação ocorra em assembleia, e que ao conselho seja delegada a função de elaboração de um contrato de prestação de serviços em sindico x condomínio. Contrato esse que não poderá limitar os poderes do síndico previstos em lei, ou vincular no mesmo situações que contrariem a convenção ou a lei.

O conselho poderá rescindir o contrato, se esse poder lhe foi conferido em assembleia, porém tais poderes não são suficientes para colocar fim ao mandato do síndico. Somente uma a assembleia geral convocada para esse fim, tem poderes de interromper com o mandato vigente do síndico, ou caso o síndico renuncie.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

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