O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou, no julgamento do Recurso Especial nº 2.147.665, que o comprador que já consta como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo antes de receber as chaves ou ser imitido na posse. A decisão, unânime na Quarta Turma, reforça o caráter propter rem da obrigação, que decorre diretamente da titularidade registral.
De acordo com o relator, ministro João Otávio de Noronha, o registro público da transferência do imóvel é suficiente para atribuir ao adquirente todos os encargos condominiais. Caso a entrega das chaves seja postergada ou ocorra qualquer descumprimento contratual por parte da construtora ou vendedor, o comprador terá de buscar eventual direito de regresso, mas não poderá se eximir das cobranças do condomínio.
O entendimento consolida a orientação jurisprudencial em vigor e possui impacto direto no mercado imobiliário, sobretudo em casos envolvendo empreendimentos novos, atrasos na entrega e negociações complexas.
A advogada Priscila Felzemburgh, especialista em Direito Condominial e Imobiliário e integrante do escritório Karpat & Felzemburgh, avalia que a decisão reforça a necessidade de maior atenção por parte dos compradores durante o processo de aquisição de imóveis.
“Há uma percepção equivocada bastante disseminada de que a obrigação condominial só nasce com a entrega das chaves. O STJ deixa claro que o marco relevante é o registro do imóvel. Isso significa que o adquirente pode ser responsabilizado mesmo sem ter assumido a posse física”, afirma a especialista.
Segundo a Dra. Felzemburgh, muitos conflitos poderiam ser evitados com a adoção de medidas preventivas e análise jurídica criteriosa antes da assinatura do contrato.
“A consultoria preventiva é essencial para que o comprador compreenda em que momento passa a assumir encargos e como pode se proteger em caso de atrasos ou imprevistos. A ausência dessa orientação gera insegurança, litígios e despesas inesperadas”, destaca.
A especialista também ressalta os reflexos positivos da decisão para a administração condominial:
“Para o condomínio, a definição objetiva do responsável pelo pagamento das cotas é fundamental. O registro na matrícula oferece um parâmetro claro e seguro, evitando disputas e fortalecendo a saúde financeira do empreendimento”, conclui.
A decisão do STJ reforça a importância da assessoria jurídica preventiva em transações imobiliárias, destacando a relevância de orientação especializada tanto para compradores quanto para síndicos e administradores de condomínios. Escritórios com atuação estratégica, como Karpat & Felzemburgh, contribuem para reduzir riscos, garantir segurança jurídica e facilitar a gestão eficiente dos empreendimentos, fortalecendo a confiança no mercado imobiliário e a estabilidade financeira das unidades condominiais.
