O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um novo entendimento sobre os limites do chamado “preço vil” em leilões de imóveis, medida que amplia a proteção de devedores fiduciantes e busca garantir maior equilíbrio nos processos de execução de dívidas. A decisão tem impacto direto sobre o setor imobiliário e o mercado de leilões judiciais e extrajudiciais.
Contexto e origem do debate
O tema ganhou destaque após casos envolvendo a alienação de imóveis por valores muito abaixo da avaliação de mercado, em especial em situações de inadimplência condominial e financiamento imobiliário. Em algumas dessas operações, imóveis eram arrematados por valores considerados desproporcionais ao seu valor real, o que gerou questionamentos sobre a aplicação do princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
O caso analisado pelo STJ
A decisão teve origem em um processo do Tribunal de Justiça do Paraná, que validou a venda de um imóvel avaliado em R$ 870 mil por R$ 346 mil — cerca de 39,8% do valor de mercado. O STJ reformou o entendimento, reconhecendo que a operação configurava “preço vil” e contrariava o princípio da razoabilidade previsto na legislação.
O relator, ministro Marco Buzzi, ressaltou que a execução de garantias fiduciárias deve observar critérios de justiça e proporcionalidade, de modo a evitar prejuízos excessivos aos devedores.
Fundamentos jurídicos
O “preço vil” ocorre quando um bem é vendido por valor manifestamente inferior ao de mercado — normalmente, abaixo de 50% da avaliação. O STJ destacou que a aplicação do artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/97 deve estar alinhada aos princípios constitucionais da equidade e da função social da propriedade.
Com isso, o tribunal estabeleceu que a alienação fiduciária deve cumprir sua função de garantir o crédito, mas sem permitir práticas que comprometam o equilíbrio entre as partes.
Impactos no mercado imobiliário
O novo entendimento cria parâmetros mais objetivos para a definição do valor mínimo de arrematação em leilões, o que tende a trazer maior segurança jurídica tanto para credores quanto para devedores. A decisão também deve influenciar futuros processos judiciais envolvendo execução de dívidas imobiliárias e condominiais.
Para os devedores, o precedente oferece maior amparo na contestação de leilões com valores considerados desproporcionais. Já para os credores, reforça a necessidade de observância de critérios de transparência e adequação de valores.
Equilíbrio nas relações contratuais
A medida busca restabelecer o equilíbrio nas relações de crédito, evitando que a execução de garantias se converta em prejuízo excessivo para uma das partes. Além disso, tende a fortalecer a confiança no sistema de financiamento e nas operações de leilão de imóveis.
Com essa decisão, o STJ reafirma o compromisso com a aplicação proporcional da lei e contribui para um ambiente jurídico mais estável nas relações entre credores, devedores e administradores condominiais.
