A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, que condomínios não podem incluir os honorários contratuais de seus advogados na execução de cotas condominiais atrasadas, mesmo que essa cobrança esteja prevista na convenção condominial.
O julgamento, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, reafirma o entendimento de que os honorários contratuais — aqueles livremente pactuados entre cliente e advogado — não se confundem com os honorários de sucumbência, que são pagos pela parte perdedora do processo.
O caso que chegou ao STJ
O processo teve origem em um condomínio que ajuizou execução contra uma construtora para cobrar cotas condominiais em atraso. O juiz de primeira instância determinou a exclusão dos honorários contratuais do valor da causa, decisão que foi revertida pelo Tribunal de Justiça do Tocantins (TJTO).
A construtora recorreu ao STJ, argumentando que a cobrança configurava “bis in idem”, ou seja, uma duplicidade de pagamento indevida — já que os honorários contratuais seriam somados aos de sucumbência.
Direito condominial não permite a cobrança
Ao julgar o recurso, a ministra Nancy Andrighi destacou que as obrigações condominiais têm natureza de direito real, ligadas diretamente ao direito de propriedade — o que as diferencia de relações empresariais ou contratuais comuns.
Segundo a relatora, o artigo 1.336, §1º, do Código Civil é claro ao definir quais encargos podem ser aplicados ao condômino inadimplente: multa, juros de mora e correção monetária. Nenhum dispositivo legal autoriza a inclusão de honorários contratuais na dívida.
“A natureza distinta dos honorários sucumbenciais e dos honorários convencionais é um impeditivo para que os últimos sejam incluídos no cálculo que instrumentaliza a execução”, destacou a ministra.
Mesmo que a convenção do condomínio preveja expressamente a cobrança, a decisão do STJ deixa claro que não há respaldo legal para isso — reforçando que a autonomia privada não pode ultrapassar os limites impostos pela lei civil.
Impactos para a gestão condominial
A decisão tem impacto direto na administração de condomínios em todo o país. Síndicos e administradoras devem redobrar a atenção ao elaborar contratos e cálculos de execução judicial de cotas em atraso.
Na prática, o condomínio pode cobrar judicialmente:
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O valor principal das cotas devidas;
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Multa de até 2% sobre o débito;
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Juros de mora e correção monetária;
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Honorários de sucumbência, fixados pelo juiz ao final do processo.
Por outro lado, honorários contratuais — acordados entre o condomínio e seu advogado — devem ser pagos pelo condomínio, e não repassados ao condômino inadimplente.
Entendimento consolida segurança jurídica
Com o julgamento do REsp 2.187.308, o STJ consolida mais um precedente importante para o direito condominial, garantindo segurança jurídica e equilíbrio nas cobranças.
A decisão também serve de alerta para que convenções e regulamentos internos sejam revisados, evitando previsões que contrariem a legislação e possam gerar nulidades em futuras execuções.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ) – REsp 2.187.308
