Síndico: os desafios e dificuldades da gestão condominial

Um bom síndico, profissional ou orgânico,  sabe o valor da base jurídica para subsidiar decisões, assim como a aplicação de fundamentos contábeis e financeiros na gestão do caixa condominial. São dois bons exemplos do mínimo que todo síndico precisa observar para garantir a continuidade de seu mandato. Mas isso normalmente não é o suficiente. Síndicos despreparados tendem, com a melhor das intenções, a concentrar seus esforços nestes pontos, acreditando estar realizando uma gestão louvável e digna de reconhecimento. Porém, vemos síndicos com este perfil serem destituídos com muita frequência. Isso ocorre porque síndicos demasiadamente dedicados às técnicas e procedimentos costumam negligenciar sua verdadeira função no condomínio.

Quando observamos uma gestão de alta performance, um detalhe que salta aos olhos é que o síndico nunca está só. Você jamais verá um síndico bem sucedido desacompanhado de uma assessoria jurídica especializada, ou sem uma assessoria administrativa de sua confiança. Por mais preparado e independentemente do conhecimento técnico que ele possua, mesmo que o síndico tenha sólida formação em direito, contabilidade ou administração, ao seu redor gravita uma rede de contatos e parcerias que ele cultiva com afinco. O motivo é simples, o síndico só conseguirá resultados notáveis como gestor se puder delegar atividades secundárias para profissionais competentes e de confiança.

Entender a sua verdadeira função é o que difere síndicos e síndicos. Falhar neste aspecto é o primeiro passo para o fracasso de um mandato, com forte possibilidade de destituição.

Então, seria papel do síndico o profundo entendimento da lei e sua estrita aplicação? Seria demonstrar as possibilidades financeiras do condomínio e colocar em prática o orçamento tal qual determinado pela assembleia? O síndico deve concentrar-se no levantamento dos problemas do condomínio e sua imediata solução ou mitigação?

É bem verdade que essas tarefas competem sim ao síndico, mas é igualmente verdade que tê-las como centro de atuação é um erro que pode ser fatal.

Mesmo o mais notável dos advogados não consegue evitar a divergência de entendimentos, como poderia o síndico, sozinho, cogitar que sua atuação seja incontroversa de tal modo que não lhe fossem direcionadas acusações? Ora, enfrentar objeções é intrínseco da gestão condominial. A verdade é que o trabalho de uma assessoria jurídica especializada em direito condominial não é revestir os atos do síndico de certeza categórica, mas apontar todas as possibilidades de escolhas, demonstrar os riscos que envolvem e adotar as medidas necessárias para assegurar a defesa adequada. E isso exige estudo exaustivo, aparato tecnológico, vasta experiência e uma equipe muito, muito dedicada.

Não é diferente com a administração da rotina do condomínio. Gestão de pessoal, pagamentos, boletos, conferência e prestação de contas, controle  de acesso, segurança patrimonial, limpeza, execução e fiscalização de obras, sem falar de briga entre vizinhos, reclamações, registros de ocorrências, infrações, multas e tantas outras coisas. Mesmo o mais trivial dos dias da gestão de um síndico envolve uma gama complexa de obrigações e responsabilidades. Optar por cuidar disso sozinho é sacramentar o fechamento de sua agenda, o que lhe levará ao isolamento, ao estresse e à ineficiência.

Infelizmente é grande a quantidade de síndicos que se perdem na condução do condomínio por focar em atividades como essas. Não significa que elas devam ser deixadas de lado, em absoluto! É imprescindível que o síndico tenha uma boa compreensão de tudo isso, mas essas tarefas podem e devem ser delegadas.

Quando o síndico tem por objetivo o êxito de sua gestão, ele foca naquilo que não pode ser delegado: o relacionamento com os condôminos. Porque entende que seu papel principal é conduzir aquela determinada coletividade no caminho fundamental que o condomínio se propõe a seguir. E não se engane, isso é ainda mais difícil do que parece, exigindo que o síndico empregue suas melhores habilidades nesta tarefa.

Por caminho fundamental podemos considerar a finalidade comercial ou residencial e as consequências sociais e patrimoniais destas. Neste contexto, o maior desafio é assimilar a manifestação de vontade da coletividade, que ora endossa e ora resiste ao dito caminho fundamental. É aqui que mora o perigo!

Como o sentimento coletivo é volátil e heterogêneo, o síndico jamais conseguirá agradar a todos, mas é imperativo que ele consiga convergir opiniões em torno de determinados temas que são fundamentais para a sua gestão. Agora, se admitimos que o síndico, mesmo empenhado na sua verdadeira função de gestor, ainda encontra oposição, o que resta para o síndico que se descuida disso? Bem, sua aceitação cairá e ele nem vai perceber, ou pior, não dará importância, achando que está protegido sob o manto da legalidade, porque “faz tudo certo”. Ele não poderia estar mais enganado.

Uma coletividade insatisfeita gera o aumento e a severidade das críticas. Mesmo quando desprovidas de razão, as reclamações são facilmente acolhidas pelos demais condôminos, desqualificando até a mais nobre atitude do síndico. A essa altura a possibilidade de reversão é mínima, não apenas pela difícil situação, mas principalmente porque exige profunda habilidade política, sendo que o síndico falhou nas mais básicas.

Por experiência, sabemos que o ápice da crise normalmente é uma assembleia convocada pelo síndico, cuja finalidade seria, segundo suas próprias conclusões, uma resposta definitiva às reclamações, ou ao menos desviar a atenção. Agindo da mesma forma que o levou até este ponto, ele ignora o fato de não ter apoio suficiente para aprovar suas proposições, e, de forma ingênua, enfrenta a coletividade, servindo a si mesmo de bandeja aos opositores.

É importante esclarecer que, uma vez deflagrado o movimento de destituição, dificilmente ele poderá ser contido pelas vias judiciais. Principalmente se os condôminos tiverem o auxílio de um advogado que lhes previna o cometimento de erros grosseiros, normalmente envolvendo a forma de convocação da assembleia de destituição.

Veja, nos termos do art. 1.349 do Código Civil,  o síndico pode ser destituído se:

  1. Praticar irregularidades;
  2. Não prestar contas;
  3. Não administrar convenientemente o condomínio.

Note, porém, que o terceiro fundamento é abrangente de tal forma que praticamente dispensa qualquer outro, não apenas porque engloba os dois primeiros, mas também porque abre margem para uma infinidade de outras possibilidades.

Muito se tem dito sobre a necessidade de comprovar ações ou omissões do síndico para fundamentar a destituição, mas a verdade é que, dependendo da motivação que for apresentada, isso é pouco significativo. O julgamento da assembleia de destituição é eminentemente político, o que relativiza sobremaneira a prova apresentada, inclusive sua total ausência.

A via segura para obstar o processo de destituição é, como tudo mais na gestão condominial, essencialmente política, porque o seu ponto mais vulnerável é a opinião pública, seja no hercúleo trabalho de reunião das assinaturas para convocação, onde o não atendimento do quórum pode pôr tudo a perder, seja na votação durante a assembleia, que poderá pôr fim ao caso com uma simples contagem de votos.

Não apenas para evitar a destituição, mas principalmente para alcançar em plenitude o sucesso, o síndico deve agir com inteligência. É imprescindível que esteja sempre atento aos aspectos legais e técnicos, para isso deve buscar frequentemente seu aperfeiçoamento profissional. Mas não pode deixar de lado sua função mais importante, que é estar em contato com os condôminos, trocando informações, entendendo seus anseios e conquistando sua confiança na construção de uma gestão mais humana. Delegar funções secundárias é fundamental, para isso precisa se cercar de profissionais competentes e confiáveis, como uma assessoria jurídica e uma assessoria administrativa. O síndico não deve simplesmente cumprir a lei e pagar contas, sua verdadeira missão é cuidar de pessoas.

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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