Uma recente decisão da Justiça catarinense chamou a atenção do setor condominial ao anular uma multa aplicada por um condomínio residencial de Itajaí (SC) e determinar o pagamento de indenização por danos morais à moradora envolvida. O caso evidencia a necessidade de síndicos e administradores atuarem estritamente dentro dos limites da lei e dos regulamentos internos.
A moradora, proprietária de uma unidade no condomínio, ajuizou ação após ser notificada, em março de 2025, por ter instalado um armário na vaga privativa de sua garagem. Segundo a administração, a lateral do armário não seguia um padrão estético supostamente recomendado. No entanto, a Justiça entendeu que a penalidade carecia de respaldo legal.
Garagem é espaço privado e punições precisam estar previstas na convenção
Na sentença, o juízo destacou que a vaga de garagem é uma área de propriedade exclusiva, e que qualquer sanção imposta ao condômino só pode ocorrer se houver previsão expressa na convenção condominial, conforme determina o Código Civil.
A tentativa do condomínio de justificar a penalidade com base em um regimento interno aprovado posteriormente à instalação do armário também foi considerada irregular. A decisão reforça o princípio da irretroatividade das normas, segundo o qual novas regras não podem ser aplicadas a fatos anteriores à sua vigência.
Boa-fé e teoria da surrectio: silêncio que gera expectativa legítima
Outro ponto central da decisão foi a conduta do síndico, que só notificou a moradora mais de quatro meses após a instalação do móvel. Para a juíza do caso, essa demora criou uma expectativa legítima de aceitação tácita, configurando a chamada teoria da surrectio — quando o comportamento reiterado de uma parte induz a outra a acreditar na validade de determinada situação.
A postura da administração, portanto, foi considerada uma violação ao princípio da boa-fé objetiva, essencial nas relações condominiais.
Danos morais reconhecidos: constrangimento no convívio condominial
A Justiça também reconheceu os impactos emocionais sofridos pela moradora. Para a magistrada, a notificação indevida ultrapassou os limites do mero aborrecimento cotidiano e causou constrangimentos no ambiente de convivência condominial, justificando a indenização por danos morais.
Síndico deve respeitar a legalidade e evitar abusos de poder
Este caso serve de alerta importante para síndicos e gestores condominiais de todo o país. A decisão reforça que a legalidade, a razoabilidade e o respeito à convenção são pilares inegociáveis na administração de condomínios. A atuação do síndico deve sempre observar os princípios da boa-fé e da transparência, sob pena de responsabilidade civil por eventuais abusos de poder.
Fonte: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
