Obrigação do síndico em contratar está expressa no Código Civil
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Sabemos que as responsabilidades do síndico não são poucas e não param de aumentar. Negligenciá-las não é uma boa ideia.
Porém, a obrigação de se contratar um seguro é fundamental. O síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente caso haja um sinistro no condomínio e esteja sem seguro.
Veja o que diz o artigo 1346 do Código Civil:
“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
Há também dispositivo sobre o tema na lei 4591/64, a lei de condomínios. :
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
e
Art 16: Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.”
Como se pode perceber, fica difícil ignorar algo tão expresso nas leis que regem a atividade de síndico.
Mas será que todo gestor de condomínio entende a importância – e a necessidade – de se contar com um bom seguro? Nem sempre isso acontece.
“O seguro deve ser pensado como a possibilidade de reconstrução da edificação, caso haja um incêndio, por exemplo”, explica Pedro Bento, da Shelter, uma corretora especializada em condomínios.
Isso porque é essa a serventia do seguro: a possibilidade de reconstrução do prédio.
“O seguro é obrigatório para todas as edificações, e ele visa cobrir os custos da reconstrução, de acordo com o memorial construtivo. Isso é uma dúvida bastante comum: o seguro simples não irá cobrir, por exemplo, materiais de acabamento diferenciados utilizados dentro das unidades”, argumenta Boris Ber, CEO da Asteca Seguros.
TIPOS DE SEGURO PARA CONDOMÍNIO
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Existem diversas opções de seguros para condomínios, e o valor de cada apólice vai depender do perfil de cada empreendimento.
E como são muitas as opções, assim como a responsabilidade do síndico com o assunto, é fundamental escolher bem.
É importante poder contar com um corretor de seguros de confiança. O profissional vai poder apontar e explicar para o síndico e o conselho qual a melhor apólice para atender as necessidades do condomínio”, analisa o advogado especialista em condomínios André Junqueira.
Isso porque existem muitos serviços na área de seguros para o condomínio. Vamos explicar as principais coberturas:
- Cobertura básica simples: contempla danos de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado, e explosões de qualquer natureza e queda de aeronave. Possui um valor mais acessível e tem limites de cobertura por danos elétricos, quebra de vidros, etc.
Além desses quatro itens cobertos, quem optar pela cobertura simples pode contratar, à parte, as chamadas coberturas acessórias, que englobam: danos elétricos, quebra de máquinas, alagamento e desmoronamento, vazamento de sprinklers, tumultos, rompimento de tubulações e quebra de máquinas
- Cobertura básica ampla: cobre, além do que consta na cobertura simples e de todos os itens da cobertura acessória também cobre colapso estrutural e outros eventos de danos materiais.
“Importante salientar que apenas a cobertura simples é obrigatória por lei. Geralmente, porém, optamos pela ampla por atender diversas outras necessidades do condomínio”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
O estimado é que a cobertura ampla custe, para um prédio de até 40 unidades, o dobro do valor da cobertura simples.
COBERTURAS FACULTATIVAS PARA CONDOMÍNIOS
Além dessas duas coberturas, há também outros produtos que o condomínio pode adquirir, independente se a cobertura escolhida foi a simples ou a ampla. São as chamadas “coberturas facultativas”. Confira!
- Responsabilidade civil do síndico: é um dos produtos mais populares para condomínios. Esse tipo de seguro vai cobrir danos a terceiros, falhas na prestação de serviço, entre outros.
“Aqui é importante ressaltar que a seguradora não cobre atos ilícitos que porventura o síndico tenha participado. Muita gente acha que o seguro de responsabilidade civil cobre qualquer coisa. Mas esse tipo de ‘falha’ ele não cobre”, alerta Gabriel Karpat.
- Responsabilidade civil do condomínio: A cobertura desse seguro engloba, por exemplo, danos que a falta de manutenção pode causar, como um portão cair em cima de um carro, ou uma antena do condomínio que se desprenda e cause algum dano a um terceiro.
- Seguro de vida dos funcionários: pode ser uma opção para quem conta com funcionários próprios no condomínio e quer contar com um cuidado extra.
Existem outras coberturas facultativas, como para roubos nas áreas comuns e nas unidades, para responsabilidade civil envolvendo danos morais, equipamentos do condomínio e veículos, entre outros.
“Há uma gama enorme de coberturas para o condomínio. Muitas vezes, para saber exatamente qual a necessidade real do condomínio, o ideal é que se busque a colaboração de um corretor de seguros”, aponta Boris Ber.
SEGURO PARA OBRAS NO CONDOMÍNIO
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Optar por um seguro para uma obra de grande porte é uma segurança importante. O mesmo pode ser contratado pela própria empresa contratada, ou pelo próprio síndico. Nesse caso, pode-se negociar um desconto, dependendo do custo do seguro.
“Muitas vezes uma benfeitoria pode custar R$ 200 mil para o condomínio, mas o síndico não quer gastar R$ 5 mil no seguro. Não faz sentido para mim”, analisa Gabriel Karpat.
O seguro ajuda também em casos de obra de longo prazo em que é dada uma grande entrada.
“É mais uma forma do síndico de precaver de que o que foi contratado e pago será recebido pelo condomínio”, analisa Boris Ber.
DÚVIDAS COMUNS SOBRE SEGUROS E CONDOMÍNIOS
Como o seguro mexe com o dinheiro de todos no condomínio, é muito comum que algumas dúvidas, ou até alguns mitos. Entenda alguns deles
ESTOU SEM AVCB E HOUVE UM SINISTRO. A SEGURADORA VAI ME PAGAR?
Depende muito do que aconteceu de fato e também do momento da contratação. “A seguradora não pode cobrar algo no momento do sinistro se isso não foi checado quando o seguro foi contratado. Muitas vezes não se pede o documento ao se fechar o serviço”, explica o advogado André Junqueira.
Ou seja: se o documento não foi exigido antes, no momento da contratação, quando ocorre um sinistro o documento não pode ser solicitado.
Isso porém, pode ajudar a seguradora a demorar para pagar – e também fazer com que o síndico procure um advogado para mediar a questão.
COBERTURA SIMPLES PAGA DANOS DENTRO DAS UNIDADES?
Não. Infelizmente, a única apólice que paga danos dentro da unidade – como um incêndio dentro da mesma, onde só houve dano no local – é um serviço específico para esse fim.
Existe cobertura facultativa para o condomínio para esse tipo de sinistro, assim como há a possibilidade de cada condômino buscar uma apólice para a sua unidade, de acordo com o que achar viável.
POSSO COBRIR O VALOR DO DANO E DEPOIS A SEGURADORA ME RESSARCE?
Uma dúvida bastante comum, principalmente em se tratando de equipamentos do condomínio cujo uso é bastante intenso, como o elevador.
“Muitas vezes isso pode causar um incômodo, mas o ideal é que o reparo ou manutenção do aparelho sejam custeados pela seguradora. Pagar antecipadamente pode, muitas vezes, fazer com que a empresa não queira indenizar posteriormente”, analisa André Junqueira.
FURTOS NAS ÁREAS COMUNS, COMO EM GARAGENS, ESTÃO COBERTOS PELA COBERTURA SIMPLES?
Não. Essa é uma dúvida bastante comum. Existe cobertura facultativa para esse tipo de ocorrência, mas, via de regra, essa contratação não é a mais comum para condomínios.