No último dia 12, o Vereador Ricardo Teixeira (União-Progressista) apresentou na Câmara Municipal de São Paulo o Projeto de Lei nº 913/2025. Idealizado pelo advogado Rodrigo Karpat, Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, o PL tem como objetivo regulamentar o controle de ruídos em zonas residenciais e mistas, disciplinar o uso das áreas comuns em condomínios e estabelecer critérios para o funcionamento de atividades comerciais próximas a essas áreas, visando preservar o sossego, a saúde e o bem-estar dos moradores.
Controle de ruídos
O texto adota como parâmetro a NBR 10.151 da ABNT, definindo limites máximos de emissão sonora: nas áreas residenciais, até 55 dB no período diurno (7h às 22h) e 50 dB no período noturno (22h às 7h). Já nas zonas mistas, até 60 dB no período diurno e 55 dB no noturno.
Essas restrições aplicam-se a unidades autônomas, áreas comuns, reformas e novas construções, inclusive realizadas por construtoras. Obras de interesse público podem ser exceção, desde que devidamente autorizadas. A medição de ruídos deverá ser feita por profissional habilitado.
Uso de áreas comuns
Festas em áreas descobertas dos condomínios devem respeitar limite de ocupação proporcional ao espaço:
· De 0,75 a 1,20 m² por pessoa quando houver mesas e cadeiras.
· De 0,50 m² por pessoa em eventos sem mobiliário.
É proibido o uso de caixas de som, instrumentos musicais ou música ao vivo que ultrapassem os limites de ruído. Também fica vedada a instalação de equipamentos sonoros em sacadas, varandas e áreas comuns que causem perturbação.
O salão de festas só poderá ser utilizado para eventos privados e familiares, não sendo permitido abrir ao público ou alugar para terceiros. Os eventos devem respeitar os horários de silêncio previstos em lei e nas normas internas dos condomínios.
Regulamentação de atividades comerciais
Outro ponto importante da proposta está voltado para as chamadas “dark kitchens” ou cozinhas profissionais próximas a condomínios. Isso porque essas deverão possuir sistema de exaustão adequado às normas ambientais e controlar a circulação de motocicletas de entrega, evitando aglomerações. O operador do espaço será responsável por esse controle.
A proposta prevê sanções tanto condominiais quanto relacionadas ao poder público, sendo que a fiscalização quanto à emissão irregular de ruídos e perturbação do sossego será feita mediante solicitação de moradores, síndico ou administradora do condomínio.
O PL fundamenta-se no art. 1.277 do Código Civil, que assegura ao proprietário o direito de uso da propriedade sem comprometer o sossego e a segurança dos vizinhos, e na ABNT NBR 10.151, que define parâmetros técnicos para controle de ruídos. O projeto reforça a necessidade de regras claras para equilibrar a convivência urbana, prevenindo abusos e assegurando respaldo legal para fiscalizações.
