Um novo projeto de lei enviado pela Prefeitura de Salvador à Câmara Municipal promete modificar significativamente o cenário urbano da orla da capital baiana. A proposta prevê a ampliação do limite de altura dos prédios, dos atuais 75 metros para até 112,5 metros, e, de forma polêmica, desobriga os empreendimentos de realizarem estudos de sombreamento das praias.
A justificativa do Executivo municipal, liderado pelo prefeito Bruno Reis (União Brasil), é revitalizar áreas subutilizadas e atrair novos investimentos imobiliários para a orla, considerada estratégica para o turismo e o crescimento econômico da cidade. No entanto, a medida tem gerado forte reação de órgãos de controle, especialistas e movimentos sociais.
Impacto direto na paisagem urbana e ambiental
Com mais de 60 km de praias, a capital baiana se depara com um desafio recorrente: como compatibilizar a verticalização urbana com a preservação ambiental e o acesso democrático aos espaços públicos? O projeto reacendeu a preocupação com o sombreamento das faixas de areia — um problema que interfere diretamente no conforto térmico, paisagismo e até na saúde ambiental das áreas litorâneas.
Embora a Prefeitura afirme que, mesmo com os novos parâmetros, não haverá sombra projetada sobre a areia, o texto original da proposta não exigia qualquer estudo técnico para garantir essa premissa. Uma emenda apresentada no Legislativo busca corrigir esse ponto, exigindo a obrigatoriedade de laudos específicos para cada novo empreendimento.
Ministério Público e sociedade civil reagem
O Ministério Público da Bahia recomendou a suspensão imediata da tramitação do projeto, alegando que a iniciativa antecipa a revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), prevista apenas para 2026. Segundo a promotora de Justiça Hortênsia Pinho, a proposta “dá carta branca para ampliar o gabarito da orla e premia proprietários que não cumprem a função social de seus terrenos”.
Entidades como o Movimento Sem Teto da Bahia também denunciaram a ausência de diálogo público e a condução acelerada do processo. “É um projeto que avança sem escutar a sociedade, de forma desrespeitosa e sem a devida análise técnica”, afirmou Maura Cristina da Silva, coordenadora do movimento.
Questões para síndicos e administradores: o que está em jogo?
Para o setor condominial, o debate envolve mais do que apenas questões legais ou ambientais. A eventual flexibilização pode impactar diretamente:
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A valorização ou desvalorização de imóveis existentes, conforme o novo perfil urbano que se estabelecer;
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A densidade populacional nas áreas litorâneas, pressionando a infraestrutura de mobilidade, saneamento e segurança;
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A relação com o entorno natural e comunitário, que influencia na qualidade de vida dos condôminos;
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As exigências legais para novos empreendimentos condominiais, especialmente quanto à transparência, estudos de impacto e função social da propriedade.
A verticalização da orla não é um tema novo. Projetos recentes em bairros como Rio Vermelho e Stella Maris já haviam acendido o alerta sobre o crescimento desordenado e a descaracterização da paisagem costeira.
Urbanismo responsável e gestão consciente
O caso de Salvador traz à tona uma discussão fundamental para síndicos, administradores e gestores de empreendimentos: o desenvolvimento urbano precisa ser pensado de forma integrada, equilibrando modernização e preservação.
A expectativa agora é que o debate avance com a participação da sociedade civil, do setor técnico e de gestores urbanos, de modo a construir soluções que respeitem a identidade da cidade e promovam um crescimento sustentável e inclusivo.
