Ideia é chegar a um meio termo entre desejo do mercado imobiliário e meta de popularizar zonas próximas ao metrô e corredores
Principal mercado imobiliário do país, a cidade de São Paulo (SP) pode empregar em um futuro breve medidas com forte impacto sobre o lançamento de novos empreendimentos no município.
Isso porque a nova proposta do Plano Diretor da capital paulista, em fase de aprovação final, pode desestimular a construção dos microapartamentos (abaixo de 35 m²), chamados também de studios, e priorizar o lançamento de unidades de até 70 m² em regiões próximas a estações de metrô e corredores de ônibus.
O objetivo seria o de permitir que a população de menor renda possa ter acesso a regiões com melhor infraestrutura de transporte e serviços e, ao mesmo tempo, atender a algumas demandas do mercado imobiliário.
Nos últimos anos, São Paulo tornou- se a “capital nacional dos microapartamentos”, reduzindo em 20 m² a média da área das novas unidades lançadas entre 2016 e 2022.
Caso seja aprovado como está, o Plano Diretor pode provocar uma verdadeira reviravolta no mercado imobiliário da metrópole.
Abaixo, explicamos de maneira mais detalhada o que o Plano Diretor propõe e quais seriam os efeitos dessas medidas no mercado imobiliário paulistano.
Outorga onerosa: como o município de SP estimula determinados empreendimentos por meio do Plano Diretor
Para entender como a cidade pode incentivar ou não determinados modelos de apartamento, é fundamental entender o conceito de outorga onerosa.
Esta é uma regra pela qual a prefeitura cobra uma taxa quando a área construída de um empreendimento é superior ao que é determinado para a área do terreno, o que normalmente ocorre em prédios mais densos.
O objetivo dessa cobrança é compensar a cidade pela infraestrutura exigida para comportar um edifício com alto volume de moradores, por exemplo.
O estímulo a determinados modelos de construção ocorre principalmente quando a Prefeitura decide abrir mão da outorga para empreendimentos que se enquadrarem em determinadas categorias.
É justamente esse o principal ponto que foi tocado no último Plano Diretor de São Paulo, de 2014, e que pode ser modificado agora.
Uma vaga livre por apartamento: o principal responsável do Plano Diretor pelo boom de studios em SP
Com o objetivo de estimular o uso do transporte público e a inserção de famílias de renda menor em área de maior infraestrutura, a Prefeitura havia determinado que uma vaga por apartamento em prédios próximos a metrô e trem (raio de 400 m) ou corredores de ônibus (150 m) não entrariam no cômputo para cobrança da outorga.
A ideia era atrair para essas regiões famílias com no máximo um carro, desestimulando a alta renda e quem não está disposto a usar o transporte público.
Contudo, a demanda não se mostrou assim. Para atender às famílias de mais alta renda, que desejavam morar nessas regiões, as incorporadoras passaram a incluir nos projetos microapartamentos (studios) sem vagas, para compensar vagas extras para apartamentos maiores.
Por outro lado, esses studios atenderam a uma outra demanda crescente. De acordo com pesquisa do QuintoAndar, divulgada em parceria com o portal G1, fatores demográficos, macroeconômicos e regulamentares contribuíram para a proliferação de microapartamentos.
Entre os principais, estão os valores mais baratos para moradores que buscam independência, boa locomoção e praticidade para o dia a dia. Além disso, pesa bastante o interesse de quem compra para investir, buscando maior rentabilidade e capacidade de valorização.
E o movimento foi muito forte. Segundo o Secovi-SP, a média da área de apartamentos lançados na capital paulista diminuiu em 20 m² entre 2016 e 2022.
Agora, para evitar esse macete, a isenção da outorga não valerá para vagas em apartamentos de até 35 m² e o benefício não estará mais condicionado a cada unidade, mas sim a cada 70 m² de área construída.
Incentivo a mais unidades populares
Outros estímulos do Plano Diretor também tendem a ser revistos para tornar mais eficaz o projeto de trazer famílias de renda inferior às zonas com metrô, trem e corredores de ônibus. Dentre eles, destacam-se:
Isenção da outorga onerosa
Hoje: Atualmente, famílias que ganham até 6 salários mínimos (SM) estão isentas da cobrança.
Proposta: Apenas famílias com renda de até 3 SM terão direito à isenção.
Cota de solidariedade
Hoje: Empreendimentos com mais de 20 mil m² precisam destinar 10% da área para a cota de solidariedade. Eles podem escolher a destinação para famílias que recebem até 3 SM ou entre 3 e 6 SM. Contudo, essa opção acabava não atendendo às famílias mais pobres.
Proposta: Ao menos metade da cota deve ser destinada a famílias com renda de até 3 SM.
Limite de área construída
Hoje: Nas zonas especiais para habitação popular, a área construída pode superar em até 4 vezes a área do terreno, sem que haja cobrança de outorga onerosa.
Proposta: Limite passa para até 6 vezes.
Descontos na outorga onerosa
Hoje: Quando há outorga onerosa, apartamentos de até 50 m² recebem 20% de desconto e os de 50 m² a 70m², 10%.
Proposta: Até 35 m² não haveria desconto e, de 35 m² a 70 m², o desconto seria de 20%.
Fonte: https://conteudos.quintoandar.com.br/
