O Tribunal de Justiça de São Paulo anulou as assembleias que criaram estruturas de gestão sem respeitar os procedimentos legais exigidos. A decisão reforça importante princípio de direito condominial: modificações nas regras de administração exigem aprovação por quórum especial de dois terços dos proprietários, conforme estabelecido na Lei 14.405/2022. Síndicos que tentarem implementar mudanças sem esse procedimento enfrentam risco de nulidade.
O caso que gerou a decisão
O litígio envolve um grande empreendimento residencial em Barueri, SP, composto por múltiplas torres de apartamentos. Entre 2022 e 2024, síndico e administração convocaram assembleias onde aprovou-se criação de estrutura de “grupo gestor” composto por subsíndicos e membros do conselho fiscal. Paralelamente, instituiu-se comissão temporária para conduzir eleição de síndico profissional.
Essa comissão estabeleceu critérios rigorosos para candidatos: exigência de nível superior e dedicação exclusiva. Esses requisitos excludentes praticamente eliminaram concorrentes, direcionando o resultado eleitoral.
Uma moradora questionou o processo, argumentando que deliberações violavam convenção condominial e Código Civil. Sua tese: implementação de novo modelo de gestão substituiu órgãos legitimamente constituídos sem respeitar quórum especial necessário.
O que a Lei exige
A Lei 14.405/2022 modificou Código Civil estabelecendo exigência clara: alterações nas regras de administração de condomínio exigem aprovação por quórum qualificado de dois terços dos proprietários. Essa é exigência legal expressa, não apenas recomendação.
Quórum qualificado significa que simplesmente convocar assembleia e fazer votação não é suficiente. Precisa-se de número especificamente alto de proprietários presentes e votando afirmativamente. A convenção não pode reduzir esse quórum; é mínimo legal obrigatório.
Alterações que exigem quórum qualificado incluem: mudanças de sistema de administração, criação de novos órgãos com poderes de decisão, modificação de competências existentes, alteração de processos eletivos, entre outras mudanças estruturais.
Por que a decisão foi anulada
O Tribunal considerou que a convenção do condomínio não autorizava a estrutura de “grupo gestor” com poder de deliberação. Convenção apenas permitia contratação de síndico profissional e eleição de subsíndicos, mas não conferia poderes decisórios a esses subsíndicos nem autorizava modelo de “gestão participativa”.
A criação dessa nova estrutura constituía mudança nas regras de administração. Para ser válida, deveria ter sido aprovada em assembleia convocada especificamente para esse fim, com quórum de dois terços. Não foi.
O Tribunal também apontou que a comissão eleitoral não tinha legitimidade legal para estabelecer exigências para cargo de síndico. Só proprietários em assembleia formal poderiam fazer isso.
Efeitos da anulação
A decisão do Tribunal teve efeitos imediatos e significativos. Grupos auxiliares criados foram anulados. Todos os atos que decorreram dessas reuniões ilegais também foram anulados, incluindo a eleição do síndico profissional.
Isso significa que o síndico eleito através de processo considerado nulo foi afastado do cargo. Sua remuneração (reportedly R$ 29,8 mil mensais) foi interrompida imediatamente.
O Condomínio precisou retomar a administração anterior ou realizar novo processo eleitoral conforme procedimentos legais corretos.
Lições para síndicos e condomínios
Essa decisão oferece várias lições importantes:
- Não Improvise Estruturas de Governo
Síndico não pode simplesmente criar novos grupos, comissões ou estruturas de poder porque acha conveniente. Essas mudanças exigem processo formal.
- Identifique o Que Exige Quórum Especial
Nem toda decisão em assembleia exige quórum qualificado. Decisões operacionais e orçamentárias geralmente não exigem. Mas mudanças estruturais – na forma como condomínio é administrado – sim.
- Siga Procedimento Correto
Se precisa alterar convenção:
- Convocar assembleia especificamente para esse fim
- Comunicar claramente a proposta de mudança no aviso de convocação
- Obter presença de dois terços dos proprietários
- Obter voto afirmativo de dois terços dos proprietários
- Registrar tudo adequadamente em ata
- Documente Tudo
Atas de assembleias devem ser detalhadas, indicando: quórum alcançado, quem votou a favor e contra, resultado das votações. Documentação fraca facilita questionamentos posteriores.
- Consulte Advogado Especializado
Antes de implementar mudanças estruturais, o síndico deve consultar advogado de direito condominial. Interpretações erradas sobre o que exige quórum especial levam a anulações posteriores.
Diferença entre quórum simples e qualificado
Quórum simples geralmente é maioria dos presentes ou maioria dos proprietários (50% + 1). É usado para decisões operacionais rotineiras.
Quórum qualificado é dois terços dos proprietários. Número muito maior, mais difícil de alcançar. É usado apenas para decisões importantes que alteram a estrutura.
Confundir os dois é erro comum que leva à invalidação de decisões.
Impacto em assembleias futuras
Síndicos que precisam implementar mudanças estruturais devem estar cientes: qualquer morador que questionar a validade pode levar a tribunal se procedimento foi feito incorretamente. A questão não prescreve rapidamente.
Isso significa que erros em 2024 podem resultar em processos em 2026, 2027 ou além.
Mudanças necessárias nas convenções
Muitos condomínios têm convenções desatualizadas que não refletem a Lei 14.405/2022. Recomenda-se que síndicos:
- Revise convenção com assessoria jurídica
- Identifique aspectos que precisam ser atualizados
- Convoque assembleia com quórum qualificado para aprovação de nova convenção
- Registre formalmente a convenção modificada
Condomínios que não atualizam suas convenções correm risco de implementar procedimentos ilegais sem perceber.
Decisão do TJ-SP reforça que direito condominial tem regras rígidas sobre como a estrutura de poder pode ser modificada. Não é questão de discricionariedade do síndico ou assembleia. Quórum qualificado é exigência legal que não pode ser contornada. Síndicos que ignoram essas regras correm risco de ver suas decisões anuladas judicialmente, causando dano ao condomínio e perda de credibilidade. Respeitar procedimentos legais é investimento em segurança jurídica.
