Manutenção do condomínio

Desabamento em Fortaleza ensina que síndicos não devem descuidar da manutenção

Foi uma comoção nacional. No dia 15 de outubro, o edifício Andrea, em Fortaleza, desabou, matando nove pessoas – entre elas moradores, funcionários e a síndica – e deixando sete feridos.

O laudo sobre o motivo que levou o prédio a cair ainda não foi divulgado, mas o que ficou claro é que a edificação tinha problemas com as suas colunas de sustentação – e que havia negligenciado, durante muito tempo, a manutenção corretiva e preventiva das suas áreas comuns.

Justamente por isso, uma empresa de engenharia havia sido chamada ao local para efetuar reparos. Infelizmente, algo aconteceu e o prédio desabou com moradores e trabalhadores ali.

“É importante salientar que o cuidado com as áreas comuns é uma das maiores responsabilidades do síndico”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

O conceito tem amparo legal. O artigo 1.348, parágrafo V, do Código Civil, é claro quanto às competências do síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

“Por isso estar de olho na manutenção, e acompanhar sempre de perto é fundamental. O síndico não pode deixar isso de lado”, analisa Gabriel Karpat.

O síndico não precisa saber de tudo

Muitas vezes, ao ser eleito pela primeira vez, o síndico não tem ideia do aprofundamento necessário em diversos temas que são pertinentes ao seu cargo.

Exigir que o síndico tenha grandes conhecimentos em direito, contabilidade, gestão de pessoas, administração de empresas, engenharia não condiz com a realidade.É por isso que o gestor deve se cercar de empresas que entendam dos assuntos que ele não domine.

A administradora do condomínio deve ser essa parceira do síndico, indicando empresas de engenharia capazes de efetuar as melhorias nas áreas comuns que sejam necessárias.

Para fazer um bom trabalho, a administradora deve se focar em dois pontos: calendário de manutenção preventiva em dia e reparo rápido das manutenções emergenciais.

“Poder contar com uma empresa séria, que irá fazer um trabalho correto de manutenção, é fundamental para o síndico e para os moradores”, assinala Gabriel.

Calendário de manutenção do condomínio

“É importante dizer que muitas vezes falta anamnese para o condomínio de uma forma geral”, analisa Israel Alves, diretor da Nivel A Reformas, empresa especializada nos cuidados com condomínios.

Para que isso não aconteça no seu condomínio, vale procurar uma empresa que analise todo o condomínio.

 “O especialista entrega ao condomínio um laudo já com um diagnóstico do que deve ser feito para preservar aquela edificação. Não é um valor proibitivo e realmente impacta na tomada de decisões”, argumenta Israel.

Com um plano em mãos, fica mais simples de englobar esses valores na previsão orçamentária do próximo período, diluindo os custos e evitando que uma grande quantia precise ser gasta de uma só vez.

Um bom calendário de manutenção deve incluir todos os equipamentos do condomínio, do pára-raios ao portão. Deve-se saber a periodicidade de visita da empresa responsável pelos seus cuidados e que tipo de inspeção deve ser feita no equipamento.

O zelador, ou gerente predial, deve acompanhar essa visita e conhecer o calendário de manutenção, de forma a se certificar de que as visitas estão sendo executadas como o esperado.

Problemas mais comuns de manutenção condominial

Muitos condomínios não seguem o seu calendário de manutenção como deveriam, e o resultado mais comum dessa conduta são problemas que se agravam com o tempo.

O mais recorrente são as infiltrações. “Começa com uma parede que fica molhada, um teto que começa a pingar. Se isso não for corrigido na raiz, estruturas metálicas podem ficar comprometidas, e algo que custaria x pode custar quatro vezes mais” calcula Levi Gracindo, diretor comercial da empresa FM reformas, também especializada em condomínios.

Impermeabilizações que não são acompanhadas com o passar dos anos também podem ser a raiz de um problema que se espalha e fica mais custoso.

“É importante dizer que nada dura para sempre. Assim como a pintura ou lavagem de fachada deve ser feita periodicamente, uma impermeabilização deve ser refeita a cada 15 ou 20 anos. É bastante tempo e o condomínio deve ser cotizar para fazer frente a esse custo”, argumenta Levi.

Dinheiro X manutenção

Um ponto levantado por todos os especialistas ouvidos para essa matéria é que a maior dificuldade enfrentada pelo síndico para realizar uma grande manutenção são os custos envolvidos.

“Ninguém quer pagar uma taxa extra, por exemplo. Fica difícil manter uma boa manutenção se os moradores não estão interessados em pagar por ela”, alerta Levi.

Mas como agir quando o prédio realmente precisa de uma reforma e a mesma não é aprovada em assembleia?

“Se sou eu o síndico de um condomínio que está precisando de uma obra e a assembleia não aprova esse gasto, eu renuncio”, afirma o advogado especialista em condomínios Marcio Spimpolo.

Isso porque por mais que a decisão de não gastar seja da assembleia, o síndico pode ser implicado futuramente caso haja algum problema legal decorrente da falta de manutenção.

“Por isso falamos tanto sobre manutenção preventiva e calendário de manutenção. É uma forma de economizar no longo prazo”, analisa Gabriel Karpat.

OUTROS CASOS DE DESABAMENTO

Esse, infelizmente não foi o primeiro caso de desabamento no Brasil.

Em 2018, em São Paulo, o edifício Wilton Paes de Barros, no centro da cidade, desabou em decorrência de um incêndio, que atingiu mais dois prédios vizinhos. O local era ocupado de forma irregular desde 2003. Os resultados são números que entristecem: sete mortos e dois corpos desaparecidos.

Em 2011, no Rio de Janeiro, três prédios do centro da capital carioca desabaram em decorrência de uma explosão em um restaurante, o Filé Carioca. O que foi considerado um desastre na época, deixou 4 mortos e 17 feridos sem haver, até hoje, uma decisão na Justiça.

Há quem diga, até que a NBR 16.280/2015 foi uma resposta do Poder Público a esse tipo de situação.

A partir da aprovação da norma, qualquer alteração estrutural executada em uma edificação deveria ser acompanhada de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT ( Registro de Responsabilidade Técnica), de forma a resguardar a segurança de quem mora e trabalha no local – além de preservar a vida útil da edificação.

Existem outros casos, é claro, de desabamento em menor escala, mas esses dois edifícios realmente tiveram um lugar de destaque, até em termos de cobertura midiática.

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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