Golpes envolvendo PIX e boletos bancários atingiram cerca de 24 milhões de brasileiros entre julho de 2024 e junho de 2025, segundo levantamento do Fórum Brasileiro de Segurança Pública. Nesse contexto, fraudes relacionadas a boletos de condomínios têm se multiplicado em diferentes regiões do país, impulsionadas pela digitalização das cobranças e por fragilidades nos canais internos de comunicação. Administradoras consultadas por portais especializados relatam que, desde 2023, o número de ocorrências dobrou — sobretudo em períodos de férias, assembleias e cobranças extraordinárias, quando moradores se tornam mais suscetíveis a abordagens digitais.
As fraudes mais comuns utilizam boletos adulterados que mantêm a aparência dos documentos originais, mas alteram a linha digitável e direcionam o pagamento para contas de terceiros. Em outros casos, softwares maliciosos — os chamados “trojans de boleto” — modificam automaticamente os dados bancários no momento da impressão ou da geração do PDF, sem que o usuário perceba.
Segundo o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, os golpes têm se tornado mais sofisticados. O especialista afirma que alguns fraudadores replicam integralmente o layout das administradoras, alterando apenas o beneficiário e criando narrativas de urgência para induzir moradores ao pagamento. Em vários casos, o desvio só é percebido quando o condomínio identifica inconsistências no caixa.
Técnicas dos golpistas e sinais de alerta
As tentativas de fraude frequentemente chegam por e-mail ou WhatsApp, por meio de supostas “segundas vias”, “custas processuais”, “taxas judiciais” ou cobranças emergenciais. Entre os principais sinais de alerta estão beneficiário ou CNPJ divergentes, mudanças repentinas no canal de envio, pedidos de pagamento realizados por e-mails pessoais e mensagens com tom de ameaça.
Outro ponto apontado por especialistas é a falta de padronização na comunicação dos condomínios. A ausência de um canal oficial ou o envio de boletos por grupos informais facilita a ação de golpistas, que conseguem simular cobranças legítimas.
Providências e responsabilização
Em caso de pagamento de boleto fraudado, especialistas recomendam que a vítima acione o banco imediatamente para tentar bloquear a transação, comunique o síndico e registre boletim de ocorrência. As primeiras horas após o pagamento são consideradas decisivas para a recuperação dos valores.
A responsabilidade do condomínio ou da administradora depende da existência de falhas de gestão. O condomínio pode ser responsabilizado quando há omissão, como falta de aviso sobre mudança de contas, divulgação inadequada de dados ou ausência de medidas básicas de segurança. Sem indícios de falha, a responsabilidade recai sobre o autor da fraude.
Mesmo quando o valor não é recuperado, há possibilidade de buscar reparação judicial caso fique comprovado que a administração contribuiu para a ocorrência do golpe.
Prevenção
A orientação principal é redobrar a atenção antes de concluir pagamentos. A checagem do beneficiário diretamente no sistema bancário, antes da confirmação, é apontada como uma das medidas mais eficazes. Especialistas reforçam que o morador não deve prosseguir com o pagamento se o nome do beneficiário não corresponder exatamente ao do condomínio ou da administradora.
