Da eleição a destituição do síndico profissional

A questão mais polêmica e fundamental quanto a eleição do síndico é se a convenção condominial pode proibir que exista um síndico profissional, mesmo que a lei a faculte.

Atualmente temos a tendência dos Tribunais em considerar nos julgamentos de lides condominiais a vontade das partes e a prevalência do que for estipulado em Convenção, desde que não contrarie a lei. Os condomínios são microcosmos que para um convívio harmônico precisam ter respeitadas as suas próprias leis e auto regulação. O Estado entraria apenas em questões mais importantes e quando necessário.

A possibilidade do síndico poder ser profissional é expresso em lei. Assim, a sua vedação contraria a norma cogente e não a complementa como no caso anterior. O que a convenção poderia, por exemplo, seria tratar do valor da remuneração, seu teto e não o impedimento.

Desta forma, entendemos que a Convenção condominial não pode impor limites a contratação do síndico profissional, uma vez que a lei traz de forma expressa a sua possibilidade. O síndico profissional encontra previsão na lei, art. 1.347 do CC, e o seu impedimento ou inserção na convenção de forma proibitiva, contraria a lei e é considerado um ato nulo art. 166 do Código Civil.

 Assinatura do contrato

Ponto importante trata-se da assinatura do contrato com a síndico eleito. No caso em questão, não obstante o síndico seja eleito, ele é um prestador de serviços para o condomínio. Precisa haver cuidado para que o síndico não assine o contrato como contratante e contratado, o que seria considerado inválido Art. 381 do CC, além de que o síndico não iria impor obrigações dele para ele mesmo.

Se ele representar o condomínio e tiver uma empresa, não obstante sejam os mesmos representantes a assinar o documento, não produz nulidade, embora entenda estarmos diante de uma imoralidade.

No caso em questão, sugiro que aquele pretendente ao cargo de síndico profissional seja submetido a minuta padrão desenvolvida pelo síndico atual juntamente com o Corpo Direito do Condomínio, e que no ato da eleição seja delegado poderes ao Conselho ou a uma Comissão eleita para este fim com poderes de representar o Condominio na assinatura do contrato com o síndico profissional eleito com base no Art. 1.348, parágrafo 2º.

Destituição

A destituição do síndico também sofreu alteração Código de 2002. Com base na lei 4.591/64 o síndico poderia ser destituído pelo voto de 2/3 dos condôminos.  Atualmente a destituição do síndico prescinde de quórum qualificado de 2/3, porém, precisa ser motivada com base no artigo de lei 1.349 do CC.

            Quanto a esse artigo, indagou-se se a destituição do síndico deveria ocorrer com o voto de maioria simples dos presentes em assembleia ou se deveria ocorrer com o voto de maioria qualificada, ou seja 50% mais um da massa condominial.  Tal questionamento ocorreu por conta do confuso texto de lei que mencionava maioria absoluta dos seus membros.

E quando a Convenção estabelecer quórum superior ao legal 50% mais um dos presentes, neste caso não se trata da vontade do particular, e sim de norma de cumprimento obrigatório, pois a lei foi taxativa em estabelecer o quórum para destituição. Neste caso, o artigo da Convenção é nulo, pois contraria norma cogente, e deve o condomínio obedecer ao expresso em lei.

Note-se que ainda é imprescindível que a convocação apresente o motivo da destituição, o que deve ocorrer de forma genérica, para que não traga constrangimento ao síndico e possa gerar indenização.

Além disso, deve ser assegurado a este síndico antes da convocação de destituição, uma notificação para que este tenha direito de defesa, e durante a assembleia, ainda deve lhe ser concedido direito de se manifestar em assembleia, se presente, Artigo 5º, inciso LV da CF.

Destituição do síndico profissional

E a destituição do síndico profissional, segue os mesmos critérios da destituição do síndico morador? A questão é que o síndico profissional, não obstante seja eleito, é um prestador de serviços.

 Desta forma, importante que o condomínio estabeleça em contrato o norte das relações entre as partes, ajustando que em assembleia seja delegado poderes ao conselho para assinar o contrato com o síndico logo após a eleição (art. 1.348, parágrafo segundo). Também é importante que a minuta do contrato seja pré-aprovada por todos os candidatos a síndico profissional.

Salutar ainda que fique estabelecido em assembleia que o conselho tem poderes para convocar assembleia no caso de necessidade de destituição do síndico profissional, para que não seja necessário o abaixo assinado de ¼ dos condôminos para a convocação, o que seria um contrassenso, uma vez que, embora exista um contrato entre as partes por força de lei, o síndico somente poderá ser destituído em assembleia, mas conforme mencionado acima, ao conselho, pode ser delegado poderes de convocação.

A relevância do síndico profissional requer cuidados tanto na sua contratação, quanto na eventual destituição. Assim o profissionalismo não pode ficar apenas a cargo do síndico que será contratado, ele precisa estar presente na etapa anterior a contratação, por parte da gestão e dos órgãos assessores.

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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