A finalidade do controle de acesso é aumentar a segurança e valorização dos empreendimentos. Somado a isso, a insuficiência de que o poder público preste de maneira eficiente os serviços que a massa condominial necessita.
Em muito divergia a doutrina brasileira acerca da viabilidade e do regramento do “condomínio de lotes”. Segundo o exímio doutrinador Silvio de Salvo Venosa (VENOSA, pag. 67, Condomínio em Edifício, 2021, Ed. Foco):
“Os loteamentos tradicionais continuam regidos exclusivamente pela Lei 6.766/79 (Lei de parcelamento do solo). Os loteamentos fechados são uma consequência de necessidades sociais e nada mais são de áreas loteadas com fechamento autorizado pela municipalidade”.
Com o advento da Lei 13.465/2017 adquiriu o condomínio de lotes o seu devido lugar na legislação. Acrescentou-se ao Código Civil de 2002, no Livro do Direito das Coisas, em seu Título III, Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), uma Seção IV, intitulada “Do Condomínio de Lotes”. Tem-se aí dispositivo único: o art. 1.358-A, da seguinte redação:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
- 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
- 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
- 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
O conceito de lote pode ser encontrado na Lei 6.766/79, art. 2°, §4º: “Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe”.
O artigo 78 da Lei 13.465/17 introduziu o “loteamento de acesso controlado” no ordenamento territorial brasileiro, ao incluir o parágrafo 8º ao artigo 2º da Lei 6.766/79, nos seguintes termos:
“Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”. Senão, vejamos:
Art. 78. A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 2º ……………………………………………………….
- 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
- 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” (NR)
“Art. 4º …………………………………………………….
- 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.” (NR)
“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
Outrossim, apesar da limitação ao livre acesso de pedestres ou ocupantes de veículos nos loteamentos posteriormente fechados, diante da necessidade de prévio cadastramento e identificação, este não poderá ser proibido. Buscou o legislador conciliar o interesse de segurança dos habitantes desses empreendimentos com os interesses da sociedade em não ter restrições de acesso às áreas públicas.
Após a aprovação do projeto do loteamento pelo município e, quando o caso, pelo órgão ambiental, com seu registro no Serviço de Registro de Imóveis, forma-se uma associação de moradores, a qual também costuma ser constituída antes ou durante a aprovação do loteamento.
Esta associação de moradores, depois de inscrita no registro civil, requer à municipalidade a autorização condicionada do fechamento, com concessão de uso gratuito das áreas públicas aos moradores, no máximo com um suposto acesso controlado dos demais cidadãos, entretanto, dificilmente estes poderão acessar tais locais sem uma justificativa, como a de ir visitar algum morador, por exemplo.
As vias e praças públicas internas ao residencial passam a ser mantidas pela associação de moradores. A concessão é geralmente efetuada por prazo indeterminado e via decreto municipal, este baseado em uma lei genérica ou decreto que autoriza essas concessões para todos os empreendimentos similares do município, com menção à possibilidade de revogação em caso de descumprimento de condicionantes, como a obrigação de permitir o ingresso de toda e qualquer pessoa que se identificar na “portaria”.
Outrossim, paga-se uma taxa, que conforme o estatuto criado, passa a compor as despesas ordinárias, como forma de contraprestação aos serviços de manutenção dessas áreas do loteamento, bem como pelos demais serviços de coleta de resíduos sólidos, segurança interna, portaria, manutenção de praças e jardins, os quais passam a ser executados ou custeados pela associação.
Não obstante, cada lote (condomínio) desempenha a função de unidade autônoma, enquanto as vias e praças abertas passam a compor área comum, de propriedade conjunta de todos os condôminos. Ademais, pelo uso e manutenção das áreas comuns, poderá haver a cobrança legítima de uma cota (taxa), prevista na própria convenção do condomínio ou no possível estatuto, a qual obrigatoriamente deve ser paga por todos os condôminos/associados.
