É reacendido o debate sobre segurança, convivência e o papel do síndico diante da explosão de locações de curta duração em plataformas digitais como Airbnb.
Nos últimos anos, bairros como Copacabana, Ipanema, Leblon e Botafogo registraram aumento expressivo desse tipo de hospedagem, impulsionado por grandes eventos, alta temporada e pela busca de renda extra por parte de investidores e proprietários. Com isso, cresce também a preocupação com a entrada e saída constante de pessoas desconhecidas, barulho, festas e uso inadequado das áreas comuns.
Condomínios apertam o cerco
Diante desse cenário, diversos prédios da Zona Sul passaram a adotar medidas mais rígidas para controlar o aluguel por temporada. Entre as principais mudanças implementadas estão: cadastro obrigatório de hóspedes com envio prévio de documentos, controle mais rigoroso na portaria, registro de horários de entrada e saída e normas específicas para uso de áreas como piscina, academia e salão de festas.
Em alguns edifícios, o acesso a determinadas áreas passou a ser restrito apenas aos condôminos, justamente para evitar conflitos e preservar a convivência, deixando hóspedes de temporada limitados a circularem em rotas específicas e autorizadas. Síndicos relatam que, sem regras claras, é comum o aumento de reclamações relacionadas a barulho, aglomerações e desrespeito ao regimento interno, principalmente em fins de semana e feriados prolongados.
Segurança e rotatividade de pessoas
Um dos principais pontos de atenção é a segurança. A alta rotatividade de pessoas, muitas vezes sem qualquer vínculo com moradores, dificulta o controle de acesso e amplia a sensação de vulnerabilidade entre os condôminos. Administradores relatam casos em que hóspedes sequer recebem as regras do prédio, não sabem os horários de silêncio, usam elevadores de serviço de forma indevida ou tentam acessar áreas restritas, o que aumenta o risco de furtos, vandalismo e até invasões oportunistas.
Especialistas em segurança condominial alertam que o condomínio precisa saber exatamente quem está circulando nas dependências internas, por quanto tempo e sob qual responsabilidade. Por isso, cresce a adoção de medidas como: identificação obrigatória com apresentação de documento na portaria, uso de sistemas de controle de acesso (tags, QR Codes, aplicativos), comunicação formal entre proprietário e administração sobre cada reserva e, em alguns casos, limite de pessoas por unidade em locações de temporada.
Convenção, assembleia e poder de decisão
Do ponto de vista jurídico, condomínios têm autonomia para disciplinar o uso das unidades e das áreas comuns, desde que respeitada a legislação. Mudanças sobre aluguel por temporada, seja para restringir, regulamentar ou até proibir, devem ser discutidas em assembleia e inseridas na convenção ou no regimento interno, com observância do quórum exigido.
Nos últimos anos, o tema ganhou peso também no Legislativo. No Rio de Janeiro, o Projeto de Lei 107/2025 propôs a regulamentação da hospedagem por curta temporada no município, exigindo, por exemplo, cadastro no Ministério do Turismo e na Prefeitura, alvará de funcionamento, certidões negativas e até autorização expressa do condomínio, além de discutir restrições específicas para prédios situados na orla da Zona Sul. Em paralelo, decisões judiciais e discussões sobre reforma do Código Civil vêm reforçando a possibilidade de os condomínios proibirem a modalidade por plataformas digitais, desde que isso conste claramente na convenção.
Direitos, deveres e desafios do síndico
Para o síndico, o desafio é equilibrar interesses distintos: de um lado, proprietários que veem no aluguel por temporada uma fonte importante de renda; de outro, moradores preocupados com sossego, segurança e preservação da natureza residencial do edifício. Cabe à gestão condominial aplicar a convenção, fiscalizar o cumprimento das regras e, quando necessário, aplicar advertências e multas aos responsáveis pela unidade, e não diretamente aos hóspedes.
Advogados especializados em direito condominial recomendam que os condomínios atualizem seus documentos internos, definindo: limites de ocupação por unidade, necessidade de comunicação prévia sobre cada locação, regras claras de uso de áreas comuns por hóspedes, responsabilização do proprietário por qualquer dano ou infração e penalidades em caso de descumprimento. Assim, diminui-se a margem para conflitos, e o síndico ganha respaldo jurídico para agir.
Caminhos para conciliar locação e convivência
O aumento das locações de curta duração nas grandes cidades é uma realidade, especialmente em regiões turísticas como a Zona Sul do Rio. A solução passa menos por ignorar esse fenômeno e mais por estabelecer regras claras, transparência e comunicação eficiente com moradores e proprietários.
Entre as boas práticas sugeridas estão: criação de um protocolo específico para aluguel por temporada, distribuição de cartilhas com as normas do condomínio aos hóspedes, monitoramento eletrônico integrado à portaria e realização de assembleias temáticas para discutir o tema. Assim, condomínios conseguem reduzir riscos, preservar a tranquilidade interna e, ao mesmo tempo, conviver de forma mais segura com um modelo de locação que já faz parte do cotidiano dos grandes centros urbanos.
