Conceito é cada dia mais aplicado nos empreendimentos; é importante, porém, estabelecer regras claras e focar no gerenciamento dos itens
Por Fabio Penteado
Há algum tempo, o hábito das pessoas vem mudando quando o assunto é se divertir. Principalmente nos grandes centros urbanos é cada vez mais comum a comodidade ficar em primeiro plano. Não realizar longos deslocamentos, evitando, assim, a perda de tempo e sobrando um período mais longo para o descanso é quase uma regra estabelecida.
Neste cenário, algumas oportunidades surgiram para o mercado imobiliário. Conceber e disponibilizar empreendimentos com espaços de convivência e entretenimento mais do que diferencial competitivo tornou-se quase que uma obrigação. Os denominados condomínios clube são, atualmente, parte importante do portfólio das companhias do segmento.
Mas como toda novidade, alguns aspectos, como forma de utilização e normas, ainda não estão bem claros. Segundo o diretor na Habix Gestão de Negócios e Serviços, Luís Paulo Serpa, as regras de utilização dos condomínios clube devem ser inseridas nos documentos denominados Convenção de Condomínio e Regulamento Interno do Condomínio. “ Ambos determinarão tudo aquilo que é permitido e o que é vedado. A elaboração destes documentos normalmente é feita por ocasião da incorporação imobiliária do empreendimento, cujas minutas são registradas no Cartório de Registro de Imóveis”, diz. Ainda de acordo com Serpa, qualquer alteração das regras somente pode ocorrer em assembleia de condôminos e com observância de quórum mínimo. Para algumas alterações, completa, é exigida a totalidade dos condôminos, o que as torna praticamente imutáveis.
Para o executivo, os principais cuidados ao estabelecer as regras estão no sentido de deixar claro os princípios gerais que nortearão a convivência em grupo. “Muitas vezes aquilo que é aceitável por alguns, incomoda sobremaneira outros, tornando a convivência insuportável. A questão do número mínimo exigido para alterar ou adaptar regras também deve ser observada, dado que após a instalação do condomínio, as mudanças passam a depender da participação dos condôminos nas reuniões, o que observamos não ocorrer com número significativo de moradores”, afirma.
Quanto às dúvidas, o diretor da Habix salienta que ainda hoje muito se discute a possibilidade de utilização dos espaços e equipamentos do condomínio por terceiros que não condomínios, como por exemplo, convidados e parentes. Além disso, surgem dúvidas quanto às limitações de números de convidados e acessos as áreas comuns do condomínio. Outras questões também geram polêmica, como horários para realização de eventos e festas, possibilidade de contratação de terceiros para animação – bandas para música ao vivo –, barulho excessivo, bem como a utilização da quadra e playground pelas crianças convidadas. “Se estas e muitas outras questões não forem pensadas na origem quando da idealização do empreendimento, podem acarretar discussões”, lembra.
“Muitas vezes aquilo que é aceitável por alguns, incomoda sobremaneira outros, tornando a convivência insuportável”
Para Serpa, o principal erro é não detalhar claramente na origem o conceito do empreendimento. “Tudo aquilo que é bem explicado não gera problema jurídico, sendo que eventuais mudanças e adaptações costumam ser consensuais entre os condôminos e sempre no sentido de atualizar as regras no decorrer do tempo, permitindo inovações que não comprometam a essência do condomínio”, reforça.
As regras estabelecidas deve, ser analisadas amplamente. Isso porque, o executivo explica que segundo a lei qualquer discriminação ou preconceito de raça, cor, etnia e religião deve ser repudiada e tem sua prática punida por previsão legal. Assim, pontua, a possibilidade de entrada de não condôminos nas unidade autônomas (áreas de propriedade exclusiva dos condôminos) nunca poderá ser vedada. Por outro lado, continua, o acesso e utilização das áreas de uso comuns do condomínio – quadras, piscinas e playground – deve estar definido no Regulamento Interno e, desde que redigido com observância da lei, ou seja, não excluindo tais acessos para um determinado grupo de pessoas, não haverá discriminação ou crime. A regra pode prever, por exemplo, que somente condôminos possam utilizar as piscinas ou ainda o salão de ginástica, mas não poderá vedar o acesso de visitantes convidados de condômino por motivo religioso. Além disso, é preciso considerar que determinados tipos de reuniões em salões e espaços de uso comum do condomínio, podem ser vedadas pelo Regulamento Interno, como por exemplo, reuniões de divulgação e venda de produtos comerciais e reuniões religiosas. “Não se trata, neste aspecto, de lesão a liberdade de culto religioso, dado que tais eventos poderão ser realizados na unidade autônoma do condômino”, explica. Para finalizar, Serpa diz que a orientação é redigir regras claras e que não gerem dúvidas.
A gerente geral da OMA, Gisele Fernandes, segue a linha de Serpa e completa dizendo que, assim como no condomínio convencional, o gerenciamento do condomínio club requer conhecimento técnico, controles efetivos, normas internas claras e atualizadas às necessidades. “ Ter um regimento interno eficiente e atualizado, estabelecendo diretos e deveres dos condôminos, bem como as punições a serem aplicadas no descumprimento das normas de uso, é determinante para eliminar 90% dos problemas no gerenciamento do condomínio”, salienta.
A executiva também ressalta que é fundamental possuir um quadro de funcionários preparado e ciente do atendimento a ser dado aos condôminos que buscam empreendimentos com essa característica.
Mercado
Segundo o diretor de Vendas da MBigucci, Robson Toneto, o conceito de condomínios clube surgiu em meados de 2005. O executivo conta que todos os empreendimentos lançados nos últimos anos pela companhia seguem essa linha e os novos projetos seguirão o conceito. “A ideia é ofertar o máximo de lazer possível, como se fosse um clube, onde o morador possa aproveitar diversas opções de lazer sem sair de casa, com segurança”, diz. Segundo Toneto, o público-alvo é composto por famílias com crianças, além de casais numa faixa-etária de 25 a 50 anos.
Na MBigucci, os empreendimentos possuem, entre outros itens, piscinas adulto e infantil, SPA com hidro, salão de festas adulto e salão de festas infantil, salão de jogos adulto e infantil, churrasqueiras e forno para pizza, sauna, quadra, brinquedoteca, playground, fitness, espaço mulher e praças. Em unidades de alto padrão – acima de 130 m² – há alguns itens a mais, como quadra de squash, piscina coberta aquecida e quadra de tênis. “O custo de aquisição é praticamente igual aos empreendimentos que não possuem o conceito, só acrescendo o custo da decoração”, pontua.
Empreendimento Olimpic, da MBigucci
