Enquanto cresce o número de cobranças por despesas de condomínio no Brasil, também aumentam os conflitos envolvendo a gestão e os proprietários, que nem sempre tem conhecimento sobre todas as obrigações e direitos. Uma das dúvidas comuns que podem gerar debate é quanto a legitimidade da cobrança de débitos em aberto: um condomínio irregular pode colocar um morador na justiça por dívida?
A resposta é unânime entre os especialistas: moradores de condomínios irregulares – ou seja, sem inscrição de CNPJ e Convenção registada – podem enfrentar processos judiciais por inadimplência, mesmo que o empreendimento não esteja totalmente legalizado. É que essas regularidades não isentam o condômino de arcar com as obrigações financeiras previamente definidas.
“O condomínio de fato pode cobrar os referidos débitos desde que haja eleição de síndico, Convenção e atas de assembleias que comprovem a aprovação do valor e forma do rateio das despesas comuns. O STJ [Supremo Tribunal de Justiça] já reconheceu essa possibilidade em diversas decisões”, afirma a advogada Lessiene Sardinha, especialista em Direito Condominial.
Marcelo Linhares, que também é advogado especializado em Direito Condominial, explica que, quando um condomínio não possui CNPJ, o síndico fica responsável pela cobrança de débitos. “Ou seja, o síndico tem legitimidade do condomínio, de fato, para ajuizar ação de cobrança”, frisa.
Além da cobrança judicial, o síndico pode seguir com o processo até as consequências mais graves, como a inclusão do nome do proprietário do imóvel nos órgãos de restrição de crédito, penhora de conta corrente, poupança ou qualquer aplicação financeira, assim como penhora de bens móveis e imóveis.
Em caso de penhora, o imóvel é utilizado como garantia para o pagamento da dívida. Isso implica na perda de controle do bem por parte do proprietário, que não pode vendê-lo ou transferi-lo sem autorização judicial. O imóvel pode ser leiloado para pagar a dívida ou, em alguns casos, transferido diretamente para o credor.
Para evitar que isso aconteça, Lessiene recomenda que o responsável pelo edifício se previna por meio da transparência. “O síndico deve sempre promover uma gestão transparente, além de realizar a cobrança de forma rápida, oferecer uma negociação amigável e buscar meios para que o inadimplente possa pagar a dívida. As ações preventivas também auxiliam na manutenção da saúde financeira condominial e, consequentemente, em uma gestão equilibrada”, aconselha.
Por sua vez, o advogado Marcelo Linhares enfatiza a necessidade de os proprietários quitarem a dívida o quanto antes e, idealmente, em até 30 dias. No caso de dívidas maiores, é possível buscar um acordo extrajudicial que possa ser equilibrado para as duas partes.
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