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Como os síndicos podem lidar com os “aventureiros de plantão”?

A disputa comercial pelo consumo do mercado condominial no tocante a oferta de serviços e venda bens e produtos, tem trazido à tona um ingrediente muito perigoso para a gestão dos síndicos, os aventureiros de plantão.

Preços fora da realidade da média do mercado, promessas milagrosas de execução de serviços inimagináveis, prazos inalcançáveis, e manutenção abaixo do preço de custo da própria mercadoria, são apenas alguns exemplos preocupantes que vem ocorrendo comumente, sem falar nas famosas facilidades de “cortesias” embutidas nos serviços.

A maior preocupação nestes casos para os síndicos, não deve se focar apenas na suposta redução de preços proposta pelos “aventureiros de plantão”, mas sim, no comprometimento com um todo da gestão do sindico.

Muitas empresas chegam ao mercado – e até vindas de outros Estados –  de todas modalidades e atividades comerciais, visando unicamente atingir o poder de consumo do mercado de condomínios. O mais relevante na situação, é que as empresas tentam de forma rápida convencer e ganhar espaço comercial prometendo ações mercadológicas que simplesmente não vão honrar no curso da venda do produto ou da prestação dos serviços.

Mas o objetivo principal destes “aventureiros de plantão” é assinar o contrato, ou vender seu produto o mais rápido possível, não interessa como.  Mas como fica a qualidade e a segurança da gestão do condomínio? Os gestores devem pensar nisso de forma clara.

Uma recente enquete realizada da Folha do Sindico perguntou aos síndicos o seguinte: A troca de fornecedores e prestadores de serviços gerou algum benefício ao condomínio? Com as opções apresentadas a pesquisa revelou o seguinte:

48% dos síndicos se arrependeram pela troca;

26% dos síndicos acham que poderiam ter feito ajustes com o fornecedor anterior antes de trocar;

16%   dos síndicos acham não houve benefício concreto;

6% dos síndicos trocaram pela má qualidade do fornecedor anterior;

3% dos síndicos afirmam que a troca não gerou nenhuma mudança de qualidade;

1% dos síndicos acharam que houve vantagem na troca.

Trocar um prestador de serviços por costumeiras falhas na execução dos serviços, ou procurar novos produtos por problemas técnicos de fabricação ou ainda pela pouca durabilidade do produto é natural. Porém a troca dever ser avaliada tecnicamente para que possa agregar qualidade a gestão do sindico e não a comprometer decisivamente.

As ofertas de facilidades infelizmente seduzem e atraem os síndicos pela visão errônea da possibilidade de redução de custos ordinários, e a consequente chance de se evitar repasse de custos orçamentários maiores aos condôminos.

Evidentemente, existem muitas empresas novas e recém-chegadas ao mercado absolutamente competentes para a execução de serviços e com produtos de extrema de qualidade e durabilidade, não nos referimos a estas. Mas alguns “aventureiros de plantão”, que prometem e se propõem e efetivar serviços e vender produtos totalmente fora da realidade aceitável.

Há semanas atrás uma empresa tradicional com mais de 18 anos de mercado apresentou uma proposta a um condomínio com serviços orçados em R$ 22 mil reais. Outra empresa do mesmo ramo de atividade apresentou orçamento para os mesmos serviços e quantitativos, e conseguiu chegar no valor de R$ 16,5 mil reais, com o mesmo enquadramento fiscal e as mesmas bases sindicais. Como pode isso? Alguma coisa está errada neste contexto e merece uma profunda avaliação por parte dos administradores condominiais.

O que os síndicos nunca podem esquecer, é que a responsabilidade sempre será do gestor em primeira face por força de Lei e da convenção. Outro detalhe muito importante, e não raro no dia a dia dos condomínios é fenômeno do esquecimento dos condôminos momentaneamente beneficiados pela redução de custos, e que se furtam quando o problema emergir e gerar danos financeiros. Neste caso os condôminos simplificam a situação, e irão responsabilizar o sindico pelos prejuízos, esquecendo toda a economia gerada anteriormente.

Negligencia, omissão ou imperícia de um prestador de serviços, ou a aquisição de produtos de qualidade duvidosa ocasionam diretamente responsabilidade civil do síndico e reparação dos danos causados. Portanto a economia deve ser avaliada cuidadosamente de forma objetiva a não comprometer a gestão administrativa e a continuidade da execução dos serviços e dos produtos adquiridos evitando custos adicionais e responsabilidades atribuídas ao gestor.

Imagine um jogador de poker ainda inexperiente que se “aventura” a jogar apostado com profissionais experientes antes de ter o mínimo de conhecimento e habilidade. Jogando profissionalmente sem estar tecnicamente preparado, antes de adquirir conhecimento apropriado e habilidade, poderá quem sabe até ter algum êxito nas partidas, mas certamente perderá muito mais no contexto geral.

Quem se prepara para entrar num mercado tão concorrido como o mercado de condomínios, já começa com grande vantagem. Disputar clientes com promessas vazias e não alcançáveis em curto espaço de tempo irá ocasionar um colapso na empresa e como um castelo de areia irá se desfazer.

Os síndicos sim, devem ter a responsabilidade administrativa de não comprometer suas próprias gestões com trocas irresponsáveis e revestidas apenas da suposta redução de custos. Trocar seus prestadores de serviços ou consumir novos produtos que possam beneficiar a coletividade são movimentos naturais das relações comerciais, mas devem ser efetivadas com responsabilidade evitando para o próprio gestor problemas futuros.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Aldo Junior, Dr. Condomínio, atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista são algumas funções hoje que o Dr. Condomínio atua com grande intensidade, atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais, o Dr. Condomínio está em fase final de conclusão de um dos livros condominiais mais esperados do mercado. Graduado em Direito, Diretor Geral da JR OFFICE ASSESSORIA CONDOMINIAL, Sócio e Diretor Geral da Folha do Sindico, Coordenador Geral da UNASINDICO – Encontro de Gestores Condominiais, Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, Colunista da Franquia Nacional do Jornal do Sindico em 23 Estados, Colunista do Portal Sindiconet (Blog dos Especialistas), etc.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene M. dos S. Sardinha

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

Maicon Puliese

Síndico Profissional, Gerente de Condomínios – Ápice Administração de Condomínios S/S. Atua na área de gestão a 7 anos mas com condomínios somente a 3 anos.

Priscilla Bitar D'Onofrio

Advogada, especialista em direito imobiliário (UniFMU) e pós graduada em direito processual do trabalho e direito do trabalho (UniFMU), Diretora e responsável pela área de Consultoria da Conecta Síndicos, atuante na área condominial desde 2004, Sindica Profissional com certificação, autora de artigos sobre temas diversos, ministrou palestras sobre os cuidados na terceirização.

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