A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por uma mudança histórica com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”. O sistema, regulamentado pela Receita Federal em 2024, reunirá informações de cartórios, prefeituras, secretarias estaduais e órgãos federais em uma única base nacional, criando um identificador único para cada propriedade urbana ou rural, vinculado ao CPF ou CNPJ do proprietário.
O objetivo do CIB é unificar dados hoje dispersos, permitindo cruzamentos automáticos de informações fiscais, ambientais e sucessórias. A expectativa é que a medida aumente a transparência e promova maior segurança jurídica, tanto para proprietários quanto para investidores, além de facilitar a fiscalização pelo fisco.
De acordo com o IBGE, o Brasil possui 72,4 milhões de imóveis residenciais. Dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) apontam que mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis não registrados formalmente em cartório. O novo cadastro busca justamente reduzir essas distorções e consolidar informações atualmente fragmentadas.
Para especialistas, o CIB não cria novos tributos, mas pode impactar a arrecadação de impostos já existentes, como IPTU, ITBI, ITR e ITCMD. O advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, explica que o cruzamento de informações permitirá identificar imóveis subavaliados ou com dados inconsistentes.
“O impacto financeiro não vem de um novo tributo, mas da adequação dos cadastros à realidade dos valores e áreas efetivas. Quem já está regular não precisa se preocupar, mas quem tem divergências pode ser notificado”, alerta Alvarenga.
O especialista destaca ainda que o CIB poderá incentivar políticas públicas e benefícios fiscais, como reduções de IPTU Verde ou taxas de licenciamento para empreendimentos sustentáveis. Municípios poderão vincular incentivos à regularidade cadastral, estimulando a valorização e o planejamento urbano.
Para evitar problemas futuros, Alvarenga recomenda que proprietários façam uma revisão preventiva dos registros:
-
Conferir a matrícula do imóvel;
-
Atualizar áreas, confrontações e titularidade;
-
Corrigir divergências entre cadastros municipais e cartoriais.
Além de beneficiar os proprietários, o CIB trará maior segurança para compradores e investidores, reduzindo fraudes e sobreposição de matrículas. Em cidades com expansão imobiliária acelerada, como São José dos Campos (SP), a previsibilidade documental deve atrair novos empreendimentos e facilitar financiamentos.
Segundo Alvarenga, o CIB representa um marco de modernização do mercado imobiliário brasileiro, aproximando o país de modelos internacionais, como o Land Registry do Reino Unido e o Cadastro Imobiliário Nacional da Espanha. Com maior transparência e integração, o mercado deve ganhar eficiência, segurança e confiança.
