Atribuições e responsabilidades do síndico perante o condomínio

O condomínio edilício (prédio) é um segmento habitacional que está em constante crescimento e isso ocorre por diversos fatores que, cada vez mais, têm despertado o interesse dos consumidores, como por exemplo, a segurança, localização privilegiada, preço, conforto, estrutura de lazer com academia, quadras, piscinas, dentre outros.

Assim, independente do porte do condomínio, seja ele pequeno ou equiparado a um clube, o cargo de síndico deve ser encarado com muita responsabilidade, já que a administração de um condomínio envolve tantas tarefas que hoje se compara a gestão de uma empresa.

Além das diversas competências previstas no Código Civil, artigo 1.348, o síndico possui responsabilidade legal civil, criminal, trabalhista, previdenciária, tributária e até mesmo ambiental.

Nessa esteira, considerando-se o número de pessoas convivendo em condomínios edilícios é praticamente inevitável o surgimento de conflitos, sendo que o nosso Código Civil, em seu artigo 1.277, dispõe que tanto o proprietário como o inquilino têm o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a sua segurança, o sossego e a saúde dos demais.

Além das normas legais que disciplinam os condomínios em geral (Código Civil e Lei nº 4.591/64, esta parcialmente derrogada), há ainda que ser observado o regramento específico de cada condomínio, que são a Convenção Condominial e Regulamento Interno.

Imperioso lembrar que, em alguns condomínios, apesar da existência de inúmeros instrumentos legais, há momentos em que se faz necessária a intervenção de um advogado para dirimir eventual conflito entre os moradores ou com o Síndico, a fim de que sejam acalmados os ânimos mais exaltados, fazendo-se cumprir as normas internas e a lei. Nestas ocasiões que o referido profissional do direito se mostra imprescindível, pois muitas vezes, com a sua firme atuação, consegue obter uma solução amigável que venha a atender todos os objetivos visados pelas partes envolvidas, por vezes, sem que seja preciso valer-se do Poder Judiciário para essa finalidade.

Frise-se que a maioria dos conflitos entre vizinhos advém da falta de consciência de alguns moradores, que optam por descumprir regras importunando a coletividade.

Curiosamente os temas que causam maiores transtornos nos condomínios começam com a letra “C”, como por exemplo Cachorro, Carro, Cano, Crianças, Cigarro e Calote. Nesse sentido, mais do que o regramento (Regulamento Interno e Convenção), o bom senso deve sempre nortear as relações entre vizinhos.

Muitas sãos as situações recorrentes que um síndico deve se atentar para desempenhar uma boa gestão.

A cada oportunidade, analisaremos com maior profundidade cada um dos assuntos mais conflituosos, a fim de colaborar com uma melhor gestão dos síndicos. Hoje abordaremos os temas Cachorro (Animais de Estimação) e Calote (Inadimplência das taxas condominiais).

No tocante ao tema animais de estimação, muito embora percebamos cada vez mais o número de lançamentos de condomínios “pet friendly”, com parte da área comum destinada a higiene e diversão dos animais de estimação (pet place) trazendo maior comodidade e segurança a todos, além de fomentar a sociabilidade, ainda existem aqueles condomínios mais antigos, com regramento interno (Convenção e Regulamento Interno) restritivos ou desatualizados, onde alguns donos de pets se deparam com proibições injustificadas ou limitações ao direito de possuir e criar no seu imóvel um bicho de estimação.

Nesse sentido, em maio deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios, ainda que possuam convenção condominial e regulamento interno contrários, não podem proibir a presença de animais de estimação que não comprometam a segurança, a saúde, o sossego ou a higiene dos moradores.

Portanto, ainda que exista tal embasamento jurisprudencial ou uma postura flexível por parte da maioria dos condôminos, é necessário que os proprietários dos animais tenham o devido bom senso, como por exemplo, não circular com o animal solto nas áreas comuns, bem como evitar que o animal fique latindo e perturbando o descanso dos demais.

Outro ponto que abala muitos condomínios consiste no Calote, ou seja, alto índice de inadimplência. Neste ponto, a ausência de um serviço de cobrança eficaz, aliando administradora e assessoria jurídica, pode prejudicar todo um planejamento de gestão, já que sem caixa, poucas melhorias poderão ser executadas. Assim, uma boa administração exige a recuperação de créditos e controle da inadimplência, mediante o acompanhamento constante do relatório financeiro, operacionalizado por meio de: 1) emissão de aviso eletrônico ou físico com possibilidade de acordo mediante um parcelamento do débito a depender do regramento interno e deliberação do corpo diretivo; 2) envio de notificação extrajudicial e 3) posterior ingresso de ação judicial de cobrança com possibilidade de um acordo ou a penhora da unidade para fazer frente ao débito.

A fim de evitar possível constrangimento ou alegação de danos morais por exposição dos condôminos inadimplentes, é importante que o síndico tenha cautela e divulgue somente o número das unidades junto aos balancetes evitando a veiculação dos nomes dos inadimplentes em quadros de avisos, cartazes, boletos ou comunicados.

Outrossim, ainda é comum verificarmos alguns síndicos restringirem os condôminos inadimplentes de utilizarem áreas comuns (salão de festas, churrasqueiras, piscinas, etc.). Essa é uma forma antiga e equivocada de se fazer com que o inadimplente pague a sua cota atrasada de condomínio, de modo que o Superior Tribunal de Justiça, em maio deste ano, considerou inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

Desse modo, os tribunais têm entendido que essa postura pode ser considerada uma forma de constrangimento ilegal sendo que a punição já é suficiente com as aplicações de acréscimos legais, quais sejam, multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária.

O condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Embora a inadimplência recorrente gere impacto negativo nas contas, o Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores.

Portanto, entende-se que a melhor forma que o síndico possui para desestimular a falta de pagamento das taxas condominiais consiste na adoção de um mecanismo de cobrança que alie administradora ao corpo jurídico, no sentido de enfatizar a possível perda do imóvel, tendo em vista que não há proteção da impenhorabilidade ao bem de família quando se trata de débitos condominiais.

A assessoria jurídica, principalmente a preventiva e realizada por um especialista, é fundamental para a boa gestão de um síndico, de modo que o condomínio fica menos vulnerável a um dano patrimonial. Ainda que este seja administrado profissionalmente, a presença do advogado é indispensável no que tange a mediação de conflitos, atualização de documentos (convenção e regulamento interno de acordo com os usos e costumes), cobranças extrajudiciais e judiciais, respaldo na contratação de prestadores de serviços bem como representação em ações judiciais.

“Cuidar dos interesses dos nossos vizinhos é essencialmente cuidar do nosso próprio futuro” Dalai Lama

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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OS CAMINHOS DO AVCB-CLCB Autor: Wagner Mora