Alteração de fachada em condomínio: limites no direito de propriedade

A vida em sociedade, mormente em condomínios, exige urbanidade e respeito com àqueles que fazem parte da massa condominial, de modo que as pessoas possam desfrutar de uma vida pacífica, respeitosa e harmoniosa.

Para que haja a harmonia arquitetônica do edifício e consequente valorização do empreendimento é imperioso a padronização da fachada, portanto, a deliberação assemblear e atos constitutivos do condomínio que tratam sobre o tema visam   resguardar a estética e segurança do empreendimento. Notório que, fachadas conservadas e padronizadas valorizam o ambiente, bem como o valor do imóvel.

Não há dúvidas de que uma das principais atribuições do proprietário é justamente poder usar a sua propriedade, aproveitando-se das vantagens que ela pode lhe conferir. Sem prejuízo, além de o uso da propriedade atender à função social, o proprietário também deve observar os limites impostos objetivamente pela Lei.

No âmbito do condomínio edilício, o proprietário da unidade autônoma, além das limitações impostas pela Lei, também está sujeito a limitações impostas na convenção de condomínio. A convenção de condomínio, nas palavras de João Batista Lopes, é considerada “a lei interna do condomínio” e, como tal “não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional”. (LOPES, João Batista. Natureza jurídica da convenção de condomínio. In: ALVIM, Arruda; CERQUEIRA CÉSAR, Joaquim Portes; ROSAS, Roberto (Coordenadores). Aspectos controvertidos do novo Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 383.).

A alteração da fachada visa preservar o interesse coletivo, de forma a manter a originalidade da edificação e evitar a alteração de sua essência estética.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, III, estabelece como dever dos condôminos não alterar forma e cor das fachadas, das partes e esquadrias externas, com objetivo de resguardar a harmonia arquitetônica do edifício e manter a igualdade entre as unidades, com a preservação dos interesses coletivos e afastamento de eventual desvalorização imobiliária.

Viver em condomínio significa compartilhar espaços comuns.  O exercício do direito da propriedade nos condomínios edilícios requer maiores limitações do que na propriedade exclusiva.  Ao adquirir ou alugar um apartamento, o morador já deve estar ciente que, além das limitações legais, também haverá outras limitações impostas pela convenção condominial ou Regimento Interno.

Como bem trazido por Caio Mário da Silva Pereira a respeito dos condomínios, em sua obra clássica:

“A convivência, a proximidade ou a circunstância de viverem os condôminos no mesmo prédio,  pode-se  dizer  até  na  mesma  casa,  tomada  esta  palavra  e mais amplo, sujeitam-se todos à observância de regras de comportamento mais rígidas […] o dever de cumprimento daquelas disposições aprovadas pelos próprios condomínios na Convenção de Condomínio, as quais constituem lei particular do agrupamento dos integrantes deste, e estão sujeitas a estrita obediência. […] Trata-se, é bem verdade,  de  normas  restritivas  da  liberdade  individual, mas,  da  mesma forma  que  toda  vida  em  sociedade  impõe  a  cada  um  limitações  à  sua  atuação  livre em  benefício  do  princípio  social  de convivência,  assim  também  naquele  pequeno agrupamento  de  pessoas,  que  compõem  uma  comunidade  especial,  adotando  como normas  convenientes  à  tranquilidade  interna  desta  certas  limitações  à  liberdade  de cada  um  em  proveito  da  melhor  harmonia  do todo”. […] (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 2015. p. 111).

Importante trazer à baila, que o E. Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de conceituar fachada em análise de matéria semelhante, aplicável ao presente caso: “Uma unidade residencial vista de frente, com exceção da linha horizontal do piso, tudo que estiver na estrutura, vidros, pérgulas, portas, janelas e esquadrias, até a linha delimitada pelo telhado, é fachada” (Resp. nº 1.483.733/RJ).

Ainda que o interior das unidades seja área privativa, sua ampla visibilidade tem um grande impacto na fachada externa da edificação. Portanto, as mudanças de tonalidade e a instalação de acessórios, como envidraçamento e cortinas, podem ser padronizadas para garantir a unidade do condomínio. Desse modo, devendo prevalecer o interesse da coletividade.

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1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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