A vida em sociedade, mormente em condomínios, exige urbanidade e respeito com àqueles que fazem parte da massa condominial, de modo que as pessoas possam desfrutar de uma vida pacífica, respeitosa e harmoniosa.
Para que haja a harmonia arquitetônica do edifício e consequente valorização do empreendimento é imperioso a padronização da fachada, portanto, a deliberação assemblear e atos constitutivos do condomínio que tratam sobre o tema visam resguardar a estética e segurança do empreendimento. Notório que, fachadas conservadas e padronizadas valorizam o ambiente, bem como o valor do imóvel.
Não há dúvidas de que uma das principais atribuições do proprietário é justamente poder usar a sua propriedade, aproveitando-se das vantagens que ela pode lhe conferir. Sem prejuízo, além de o uso da propriedade atender à função social, o proprietário também deve observar os limites impostos objetivamente pela Lei.
No âmbito do condomínio edilício, o proprietário da unidade autônoma, além das limitações impostas pela Lei, também está sujeito a limitações impostas na convenção de condomínio. A convenção de condomínio, nas palavras de João Batista Lopes, é considerada “a lei interna do condomínio” e, como tal “não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional”. (LOPES, João Batista. Natureza jurídica da convenção de condomínio. In: ALVIM, Arruda; CERQUEIRA CÉSAR, Joaquim Portes; ROSAS, Roberto (Coordenadores). Aspectos controvertidos do novo Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 383.).
A alteração da fachada visa preservar o interesse coletivo, de forma a manter a originalidade da edificação e evitar a alteração de sua essência estética.
O Código Civil, em seu artigo 1.336, III, estabelece como dever dos condôminos não alterar forma e cor das fachadas, das partes e esquadrias externas, com objetivo de resguardar a harmonia arquitetônica do edifício e manter a igualdade entre as unidades, com a preservação dos interesses coletivos e afastamento de eventual desvalorização imobiliária.
Viver em condomínio significa compartilhar espaços comuns. O exercício do direito da propriedade nos condomínios edilícios requer maiores limitações do que na propriedade exclusiva. Ao adquirir ou alugar um apartamento, o morador já deve estar ciente que, além das limitações legais, também haverá outras limitações impostas pela convenção condominial ou Regimento Interno.
Como bem trazido por Caio Mário da Silva Pereira a respeito dos condomínios, em sua obra clássica:
“A convivência, a proximidade ou a circunstância de viverem os condôminos no mesmo prédio, pode-se dizer até na mesma casa, tomada esta palavra e mais amplo, sujeitam-se todos à observância de regras de comportamento mais rígidas […] o dever de cumprimento daquelas disposições aprovadas pelos próprios condomínios na Convenção de Condomínio, as quais constituem lei particular do agrupamento dos integrantes deste, e estão sujeitas a estrita obediência. […] Trata-se, é bem verdade, de normas restritivas da liberdade individual, mas, da mesma forma que toda vida em sociedade impõe a cada um limitações à sua atuação livre em benefício do princípio social de convivência, assim também naquele pequeno agrupamento de pessoas, que compõem uma comunidade especial, adotando como normas convenientes à tranquilidade interna desta certas limitações à liberdade de cada um em proveito da melhor harmonia do todo”. […] (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 2015. p. 111).
Importante trazer à baila, que o E. Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de conceituar fachada em análise de matéria semelhante, aplicável ao presente caso: “Uma unidade residencial vista de frente, com exceção da linha horizontal do piso, tudo que estiver na estrutura, vidros, pérgulas, portas, janelas e esquadrias, até a linha delimitada pelo telhado, é fachada” (Resp. nº 1.483.733/RJ).
Ainda que o interior das unidades seja área privativa, sua ampla visibilidade tem um grande impacto na fachada externa da edificação. Portanto, as mudanças de tonalidade e a instalação de acessórios, como envidraçamento e cortinas, podem ser padronizadas para garantir a unidade do condomínio. Desse modo, devendo prevalecer o interesse da coletividade.
