A administradora de condomínio e o síndico

Entenda qual é o papel da empresa que é o braço direito do síndico

Os papéis da administradora e do síndico podem se confundir em alguns momentos da gestão condominial. Afinal, muita gente não sabe, exatamente, qual é o limite entre a atuação dessas duas peças tão fundamentais no dia a dia de um condomínio.

O artigo 1.348 do Código Civil exprime exatamente quais são as funções do síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Como se vê, são muitas as obrigações do síndico. E o interessante é que ele pode transferir total ou parcialmente os poderes de representação ou funções administrativas para outrem – e é aí que entra a administradora.

“É importante ressaltar que é o síndico quem tem o poder de decisão. A administradora é um apoio para que ele decida com base nas melhores informações, dentro da lei e de uma forma positiva para o condomínio”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

É por isso que escolher uma boa parceira é tão importante. Se basear apenas pelo preço pode não ser o melhor caminho – principalmente quando se troca de empresa.

“Muitas vezes, o condomínio já está habituado com um certo padrão de serviço. Se a troca de empresa é feita tendo como único objetivo economizar, pode ser que o nível da prestação de serviço caia, impactando em mais trabalho para o síndico e menos serviços para os moradores”, observa Gabriel.

Outro ponto importante na escolha da administradora é que o síndico não precisa de aprovação prévia para trocar de parceira. O que ele deve fazer, porém, é ratificar, na próxima assembleia, a nova empresa.

Como em qualquer outra cotação para serviços e benfeitorias para o condomínio, é importante que ele conte com pelo menos três propostas e que as mesmas fiquem disponíveis para o conselho e moradores interessados conferirem.

Qual o papel da administradora de condomínio?

Mas o que faz, exatamente a administradora de condomínio? Ela pode fazer bastante coisa: desde a folha de pagamento dos funcionários, caso os mesmos sejam orgânicos, passando pelas contas a pagar, montar a pasta de prestação de contas mensalmente, cuidar de um calendário de manutenção para as áreas comuns, ficar de olho no pagamento correto de encargos e tributos, no recebimento das cotas condominiais, ajudar em orçamentos indicando empresas e profissionais, além de, é claro, prestar o melhor atendimento possível para os moradores do condomínio. Como se vê, é um trabalho extenso.

“Hoje, uma boa administradora  faz muito mais do que folhas de pagamento e contas a receber, é uma verdadeira consultoria para a boa gestão do condomínio”, analisa o advogado especialista em condomínios Cezar Nantes.

Para não errar, é fundamental que já na proposta encaminhada estejam discriminados os serviços incluídos no fee mensal pago à empresa. Dessa forma, o síndico tem condições de comparar, de forma equilibrada, diversas propostas diferentes.

Contrato da administradora

Ter um documento bem redigido, que expressa claramente quais serão os serviços prestados ao condomínio mensalmente é fundamental.

“Já vi muitos ‘contratos vazios’ de administradoras, em que o documento não explicava corretamente qual seria o serviço prestado. O objeto do contrato deve ser bastante específico e claro, assim as duas partes conseguem entender o que será feito pelo condomínio”, argumenta o advogado especialista em condomínios Gustavo Camacho.

Afinal, sem um escopo bem definido, como o síndico, conselho ou moradores poderiam cobrar a empresa, futuramente, de algo que não foi previamente definido?

“O contrato deve ser bem claro quanto aos serviços prestados mensalmente: o que está incluso e o que deve ser pago à parte, como participação em assembleia extraordinária, cópias extras, serviços de recursos humanos como testes de admissão e demissão”, exemplifica o advogado especialista em condomínios Marcio Spimpolo.

Os valores dos serviços que não estejam inclusos também devem constar no contrato, de forma a facilitar a projeção de gastos extras no futuro.

Administradora não deve fazer tudo

Um ponto importante levantado pelos especialistas é que a administradora, apesar de ser realmente o braço direito do síndico,  não deve tomar para si algumas obrigações. Confira quais:

–  Acumular a posição de síndico profissional: caso não haja moradores interessados no cargo, a empresa pode indicar  alguns síndicos profissionais, para que o conselho e a coletividade escolham o perfil mais indicado. Mas fazer as duas coisas pode ser perigoso, principalmente em termos éticos. Afinal, quem vai dizer se a empresa está fazendo um bom serviço?

– Auditorias: montar a pasta de prestação de contas, e montar um balancete simples para os moradores acompanharem os gastos mensais do condomínio no boleto mensal é trabalho da administradora. Fazer auditoria nas contas do condomínio, não. Para isso, o ideal é contratar uma empresa especializada.

-Tomar decisões sozinha: se é para contratar um serviço, iniciar uma obra, comprar materiais, ou até advertir e multar um morador, a administradora precisa, primeiro, contar com a anuência do síndico ou da assembleia. A mesma não tem poder de decisão apenas por estar contratada.

– Assessoria jurídica: é fundamental entender que a administradora não é a única parceira importante do condomínio. O síndico contar com uma assessoria jurídica qualificada é fundamental. É claro que a administradora pode colaborar indicando um bom advogado ou escritório, que realmente seja especializada em condomínios – algo essencial para a área.

“É importante que cada parceiro do síndico saiba seu papel – e até onde vai a sua atribuição. Muitas vezes a administradora extrapola a sua parte, e acaba prestando um serviço que seria mais adequado feito por um advogado”, ressalta Luciana Lozich, advogada especialista em condomínios.

O que fazer quando a administradora erra?

Ninguém está livre de cometer erros em maior ou menor grau, certo?

O problema é quando esses erros impactam nas finanças do condomínio ou geram processos judiciais.

Quando ocorre um problema de negligência, como por exemplo, o não pagamento de encargos trabalhistas – o que irá, necessariamente impactar o condomínio, a parceira pode, sim, ser acionada judicialmente.

“Hoje, as empresas podem, inclusive, responder à ação junto com o síndico quando ocorrer algo do tipo”, analisa Cezar Nantes.

Caso a empresa não seja citada e haja prejuízos concretos para o condomínio, o síndico pode pedir, futuramente, ressarcimento pelo prejuízo causado.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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OS CAMINHOS DO AVCB-CLCB Autor: Wagner Mora