A inadimplência condominial está mudando o mapa do mercado imobiliário no Brasil. Uma tendência silenciosa, mas crescente, vem ganhando destaque em assembleias, nos tribunais e agora também nas páginas de editais judiciais: o aumento expressivo dos leilões de unidades em condomínios.

De acordo com levantamento recente, a taxa média de inadimplência condominial no país atingiu 17% no primeiro trimestre de 2025 — um salto relevante frente aos 12% registrados no mesmo período do ano passado. Em algumas capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, o índice já ultrapassa os 20% em condomínios de médio e alto padrão.

Dívidas em alta, cobrança mais dura

O aumento das dívidas levou a um crescimento significativo nos protestos de cotas condominiais. Segundo dados do Instituto Proteste Brasil e do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), apenas nos três primeiros meses de 2025 foram registrados 6.266 protestos relacionados a débitos condominiais, o maior número desde o início da série histórica.

Dados recentes revelam que a taxa média de inadimplência condominial no Brasil chegou a 17% no primeiro trimestre deste ano, com picos acima de 20% em capitais como São Paulo. Ao mesmo tempo, aumentam os protestos de dívidas e as execuções judiciais que terminam em leilão. Entre janeiro e março, foram mais de 6 mil protestos de cotas condominiais em cartórios do país, número recorde para o período.

Enquanto o número de leilões de imóveis quintuplicou nos últimos dois anos, as unidades condominiais passaram a representar uma fatia significativa dessa estatística. A lógica é simples: frente à alta nos índices de inadimplência, os condomínios buscam formas legais de reaver recursos essenciais para sua manutenção. E, muitas vezes, o único caminho viável é acionar judicialmente o morador inadimplente, o que pode culminar na penhora e no leilão da unidade.

O que antes era encarado como tabu agora é visto por muitas administrações como uma medida necessária para garantir a saúde financeira do coletivo. A legislação permite que o imóvel seja levado a leilão por débitos condominiais, independentemente do valor desde que esgotadas outras formas de cobrança e respeitados os prazos legais.

Nos bastidores, cresce também o interesse de investidores por esse tipo de imóvel, especialmente em condomínios de médio e alto padrão localizados em regiões valorizadas. Essas unidades, ao entrarem em leilão, podem ser arrematadas com descontos de até 50% do valor de mercado, o que aquece ainda mais esse segmento específico do mercado imobiliário.

“O mercado de leilões teve um aumento exponencial de 2022 até 2025. Isso é um fato, e a pandemia e a taxa celic lá embaixo, foram fatores que contribuiram e muito. Mas não podemos garantir que essa será uma realidade que tende a se perpetuar. Por isso acreditamos que quem não está no mercado de leilões, específicamente hoje, está deixando dinheiro na mesa”, afirmou o advogado e empresário atuante no mercado de leilões judiciais e extrajudiciais, Adriano Piovezan.

Adriano ainda ressaltou sobre a tendência de parceria entre leiloeiros com especialistas em direito condominial, trabalhando como aliados no processo de execução dos imóveis: “O advogado de condomínio, nem sempre consegue levar o leilão de maneira tranquila (…) Existem situações onde existem débitos condominiais que superam o valor do lance mínimo.  São nesses momentos que a presença de um advogado especializado faz a diferença para o trabalho do leiloeiro”.

Quais são os principais mitos dos leilões?

Os leilões, especialmente os de imóveis e veículos, despertam bastante interesse por conta da possibilidade de adquirir bens por valores atrativos. No entanto, também são cercados por diversos mitos que acabam afastando potenciais compradores ou levando à tomada de decisões equivocadas. Um dos principais equívocos é acreditar que tudo que vai a leilão está com defeito ou em péssimo estado. Embora existam casos de bens deteriorados, muitos imóveis e veículos são leiloados em boas condições, seja por inadimplência, encerramento de empresas, penhora judicial, entre outros motivos. Outro mito comum é o de que leilão é um universo restrito a advogados ou especialistas. Na realidade, qualquer pessoa pode participar, desde que leia atentamente o edital, compreenda as regras e esteja ciente das responsabilidades da arrematação.

Muita gente também acredita que é fácil comprar por um valor muito abaixo do mercado. Embora os preços iniciais de fato costumem ser atrativos, os lances podem subir bastante em leilões concorridos, além de haver custos adicionais, como comissão do leiloeiro, impostos e eventuais débitos. Outro mito perigoso é o de que se pode desistir da compra após arrematar. Diferente de uma compra comum, a arrematação em leilão tem efeito jurídico definitivo, e desistir pode significar a perda da caução ou até consequências legais. Por isso, é fundamental ter certeza antes de dar um lance.