Parecer jurídico sobre regularização das áreas comuns denominadas: “boteco; espaço mulher e salão gourmet”.

I – HISTÓRICO.

Trata-se de consulta do Corpo Diretivo solicitando parecer sobre a possibilidade de validação de 3 (três) áreas no condomínio: Boteco; Espaço Mulher e Espaço Gourmet.

II – DOCUMENTOS ANALISADOS PARA A ELABORAÇÃO DESTE TRABALHO.

Para a realização do presente trabalho, foram analisadas os seguintes documentos e normatizações:

– Lei 10.406/02 (Código Civil);

– Convenção do Residencial;

– Regulamento Interno;

– Doutrina;

– Atas de Assembleia.

III – DO OBJETO.

A gestão do residencial consulente, relata que em gestões anteriores o (a) síndico (a) realizaram a ampliação do “Espaço Gourmet”, já existente na entrega do empreendimento, extinguindo o espaço do Playground. Foi criado por alguns condôminos (homens) o “Espaço Boteco” no fundo da garagem G2, para assistir jogos e confraternizar. Posteriormente, as mulheres criaram o “Espaço Mulher”, utilizando o espaço do vestuário dos funcionários.

IV- PARECER.

É o breve relatório:

A convenção condominial tem um papel fundamental na sociedade, obrigando a todos o cumprimento das normas estabelecidas. Dentro dessas normas está a destinação a qual é vinculada, bem como os espaços das áreas comuns.

Importante trazer a baila, que uma mudança de destinação em área comum deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos, segundo o Código Civil. O síndico deve saber que a primeira providência a se tomar, no caso de alteração de destinação de um espaço para uso diverso, é convocar uma assembleia para este fim. Nas atas de assembleia enviadas e analisadas, não há votação a respeito da criação ou alteração desses espaços.

Nos casos aqui tratados, houve alterações na destinação de três áreas comuns: uma parte da garagem G2, que se tornou o “Espaço Boteco”; o vestuário dos funcionários, que se tornou o “Espaço Mulher”; e também ampliação do Espaço Gourmet (já existente no memorial de incorporação), extinguindo o espaço do Playground.

Logo, com vistas a sanar esses atos eivados de vícios e evitar eventuais reclamações e lides junto ao Poder Judiciário, recomenda-se no tocante as áreas alteradas, inevitavelmente, o que preceitua o art. 1.351 do Código Civil de 2002:

Artigo 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Vejamos, conforme a convenção do residencial:

Nas situações aqui apresentadas, em decorrência do uso e costume dos condôminos nessas alterações realizadas, é necessário regulamentar as modificações para que tenham validade jurídica.

No tocante a ampliação do denominado “espaço gourmet”, que foi realizada para aumento da área em decorrência da necessidade de ampliação, no entanto, houve a extinção do Playground naquele local, o que configura alteração da destinação do espaço, necessário a assembleia convocada para o fim de regulamentar a obra ou retornar o status anterior, voltando a ser Playground, através do quórum da unanimidade dos condôminos.

Em relação a alteração da destinação das áreas comuns mencionado alhures, apesar de terem sido realizadas sem a devida aprovação unânime em assembleia, deverá ser feito para sua devida manutenção, com convocação de assembleia com essa finalidade e quórum da unanimidade dos condôminos (inclusive os inadimplentes).

V – CONCLUSÃO.    

A orientação jurídica em relação à questão posta é que, no caso em tela, preliminarmente deve atentar-se que, as áreas comuns são definidas na concepção do edifício (incorporação) e aos condôminos cabe o direito de utilização destas áreas comuns conforme sua destinação e a segurança de que elas não serão modificadas, salvo com a aprovação da unanimidade.

A alteração de áreas comuns depende da aprovação da unanimidade da massa condominial por envolver direito de propriedade e, consequente mudança de destinação. Logicamente, que esta aprovação deverá ocorrer em assembleia devidamente convocada para este fim.

O quórum para mudança de destinação é a unanimidade, conforme artigo 1.342 do Código Civil. A finalidade do legislador tem o objetivo de proteger o direito adquirido dos condôminos.

Dessa forma, o síndico, não poderá modificar áreas comuns e posteriormente convocar uma assembleia a fim de regularizar a situação. O compromisso do síndico deve ser com interesse comum.

Desta forma, salutar a opinião e o voto dos demais compossuidores a fim de modificar algo. Entretanto, como isso não foi realizado no momento oportuno e devido, e o uso e costume dessas áreas já se encontram presentes, é necessário a realização da assembleia para aprovação e regularização desses espaços, conforme o quórum acima mencionado.

O síndico deve prezar pelo cumprimento da Lei, da Convenção e do Regimento Interno, ou seja, se as gestões anteriores foram omissas em relação a prática irregular, tal conduta não autoriza ou torna legítima a prática, devendo a atual gestão executar as devidas providências para que haja votação em assembleia para a manutenção ou não dos espaços.

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Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição;

2 – Curtir a foto oficial na página da Editora Bonijuris e seguir os perfis da  @editorabonijuris e @universocondominio

3 – O sorteio será feito para todos os inscritos cadastrados nesse site e que cumprirem os requisitos da campanha.

4 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.

5 – Serão sorteados 3 kits, contendo em cada um deles, 7 livros da Editora Bonijuris.  

6 – Os sorteios e divulgação dos vencedores serão realizados em três dias seguidos (27/01, 28,/01 e 29/01 de 2021) no Instagram da @editorabonijuris. Em cada dia será sorteado 01 (hum) Kit.

7 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.

8 – A organização, representada pela @editorabonijuris, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.

9 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

Regulamento

Regras

1 – Preencher o formulário de inscrição na página https://www.universocondominio.com.br/promocao-fit-anywhere/ .
2 – Curtir a foto oficial nas páginas Universo Condomínio, Fit Anywhere e Karpat Advogados (não eliminatório).
3 – O síndico que cadastrar seu condomínio autoriza a criação de uma conta com os dados do condomínio no aplicativo FIT ANYWHERE, pelo prazo de 12 meses, sem custo algum ao condomínio. Após 12 meses, síndico e Fit Anywhere poderão negociar a continuidade da conta no aplicativo.
4 – O Banco será doado ao condomínio representado pelo síndico vencedor, para o uso de todos os condôminos e deverá haver um local coberto, com mais de 4m2 quadrados, em bom estado de conservação e de fácil acesso a todos os condôminos em que o banco deverá ficar.
5 – O condomínio vencedor do sorteio do Banco ganhará 30 dias de FIT CLASS para todos os usuários cadastrados a contar a partir da entrega do Banco Funcional.
6 – O sorteio será feito para todos os síndicos cadastrados no site e que cumprirem os requisitos da campanha. O frete da entrega do banco é grátis para a cidade de São Paulo. Demais cidades/estados, a Fit Anywhere dará até R$ 200,00 de subsídio para o frete que será por conta do ganhador.
7 – Informações inexatas no preenchimento do formulário de inscrição desclassificam o ganhador do sorteio.
8 – Além do Banco Multifuncional, sortearemos 5 planos de 1 mês do FIT PERSONAL, que poderá ser transferido para um cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe ou algum condômino.
9 – O resultado do sorteio com os ganhadores será realizado pelo Instagram da @fitanywhere.br, a partir das 18 horas do dia 15 de fevereiro de 2021, e ficará disponível por 24h.
10 – O sorteio será realizado utilizando um sorteador online automático.
11 – A organização, representada pela @fitanywhere.br, entrará em contato com os ganhadores por mensagem direta no Instagram ou via e-mail, para solicitar o envio dos dados pessoais e documentos comprobatórios de enquadramento nos critérios da campanha.
12 – Ao se submeterem ao sorteio, os participantes declaram ter lido e estarem de acordo com o presente regulamento e de suas condições.

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OS CAMINHOS DO AVCB-CLCB Autor: Wagner Mora