Home / Últimas Notícias / Saiba o que levar em conta na hora de retomar um imóvel comprado em leilão

Saiba o que levar em conta na hora de retomar um imóvel comprado em leilão

court-510750_1280

Por Danilo Vivan

Com o aumento do número de distratos (devolução de propriedades) financiadas, tem crescido também o total de imóveis comercializadas por meio de leilões e consequentemente as chances de bons negócios. Basta dar uma passeada pelos principais sites para encontrar oportunidades de encher os olhos. Um exemplo: um apartamento de dois dormitórios, duas vagas de geragem e 77 metros quadrados no bairro do Limão, zona Norte de São Paulo tem como lance mínimo R$ 301 mil, ante um preço médio de R$ 470 mil, segundo o site Zap Imóveis.

“Se os pilares do crédito imobiliário são o emprego, a renda e a confiança do consumidor, os pilares da retomada dos imóveis para leilões são o desemprego, a queda da renda e a redução da confiança do consumidor, fatores que infelizmente aumentam com a crise”, afirma o criador do site de leilões Resale.com, Marcelo Prata. Ele avalia que, com o crescimento da inadimplência, o potencial desse mercado seja de R$ 50 bilhões.

Marcelo_Prata_03

Os investidores de primeira viagem nesse mercado, no entanto, costumam se deparar com as seguintes dúvidas: “quanto tempo vou levar para retomar um imóvel ocupado?” e  “qual o custo do processo?”

Há 15 anos assessorando operações envolvendo leilões, o diretor da Habix Negócios Imobiliários e conselheiro do Sonho do Primeiro Imóvel Luís Paulo Serpa explica que, a partir do edital, é possível ter uma boa estimativa de custos e tempo.

Segundo ele, é importante checar a existência de possíveis débitos (como condomínio e IPTU) e principalmente o sistema de garantia para a retomada do imóvel adotado no financiamento. Ele será decisivo para se ter uma ideia do tempo necessário para a retomada. Atualmente, o sistema mais comum é a chamada Alienação Fiduciária, criada pela lei 9.514/97 – lei mais sobre a importância da lei em O avanço da legislação e o crescimento do crédito imobiliário.

A Alienação facilita a retomada do imóvel, na medida em que permite menos questionamentos por parte do devedor na Justiça. O vencedor do leilão pode entrar imediatamente com um pedido de liminar para uma retomada. Recebido esse pedido, o juiz dará um prazo de 60 dias para a desocupação do imóvel. “Considerando alguns tramites a mais, o processo todo em geral não leva mais que 90 dias”, explica Serpa. Já se o mecanismo de garantia de retomada for outro que não a Alienação Fiduciária – por exemplo, hipoteca, adjudicação em execução judicial ou dação em pagamento – o procedimento pode demorar mais, pois o juiz pode, por exemplo, solicitar ouvir as partes, o que atrasa o processo.

A forma de garantia, se alienação fiduciária ou outra, deve constar na Matricula do Imóvel. As empresas de leilões disponibilizam o número da matrícula para pesquisa em cartório ou, em alguns casos cópia integral desse documento para download.

Quanto aos custos, é possível dividi-los em duas categorias: em primeiro lugar, há os eventuais débitos relativos a não pagamento de concessionárias (gás, energia, água) condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A regra, segundo Serpa, é que todos esses débitos sejam pagos pelo financiador que retomou o imóvel (banco ou a financeira) antes do leilão. Caso não tenham sido quitados, devem constar no edital, para que o interessado tenha clareza na hora de definir o valor do lance. No caso das concessionárias, o edital não é obrigado a especificar se há débitos pendentes. “Mas muitas vezes, é possível obter essas informações entrando em contato com a empresa que realiza o leilão”, lembra Serpa. Ele explica, no entanto, que essas dívidas não costumam ser relevantes considerando o valor total da propriedade. “Numa situação de inadimplência, a concessionária simplesmente corta o fornecimento, impedindo que o débito aumente demasiadamente”.

Numa segunda categoria, há os gastos com o leilão, com a ação, em si, os custos judiciais e advocatícios envolvidos no processo. A comissão do leiloeiro é de 5% sobre o valor do arremate. Após a batida do martelo, começa o processo de desocupação, em si. As custas judiciais representam cerca de 1% do valor da causa – aquele pelo qual o imóvel foi arrematado. Caso o ocupante se recuse a deixar o imóvel após a determinação da Justiça, será preciso realizar a desocupação judicial. Nesse caso, há um pequeno custo, as diligências de Oficiais de Justiça, R$ 63,75 (valor no Estado de São Paulo, variável de acordo com a unidade da Federação).  Há, por fim, os honorários advocatícios, que equivalem a 10% a 20% do valor do imóvel. Vale lembrar que, uma vez desocupado o imóvel, é preciso realizar a transferência em cartório, como em qualquer transação de compra e venda, que custará cerca de 6% do valor.

Mesmo considerando esses custos, Prata, da Resale.com, garante que o investimento que pode valer a pena: “O que determina o custo de oportunidade é o fato de ter um preço muito abaixo de mercado e há excelentes negócios, principalmente para quem tem como objetivo comprar o imóvel para investir”.

Antes de dar o lance

Quanto tempo leva?

No caso de o imóvel estar garantido por alienação fiduciária, o prazo costuma ser de até 90 dias. Nos casos de outras garantias, o tempo pode ser maior.

Quanto custa?*

Comissão do leiloeiro: 5% sobre o valor da venda

Custos com advogado: de 10% a 20% do valor do valor de arremate

Custas judiciais: 1% do valor de arremate

Oficial de Justiça: R$ 63,65, em caso de desocupação judicial (valor no Estado de São Paulo)

Fique atento e informe-se sobre débitos relativos a condomínios, IPTU e concessionárias de água, luz, telefone, etc.

* Valores aproximados.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Voltar ao Topo
LiveZilla Live Chat Software