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Saiba o que levar em conta na hora de retomar um imóvel comprado em leilão

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Por Danilo Vivan

Com o aumento do número de distratos (devolução de propriedades) financiadas, tem crescido também o total de imóveis comercializadas por meio de leilões e consequentemente as chances de bons negócios. Basta dar uma passeada pelos principais sites para encontrar oportunidades de encher os olhos. Um exemplo: um apartamento de dois dormitórios, duas vagas de geragem e 77 metros quadrados no bairro do Limão, zona Norte de São Paulo tem como lance mínimo R$ 301 mil, ante um preço médio de R$ 470 mil, segundo o site Zap Imóveis.

“Se os pilares do crédito imobiliário são o emprego, a renda e a confiança do consumidor, os pilares da retomada dos imóveis para leilões são o desemprego, a queda da renda e a redução da confiança do consumidor, fatores que infelizmente aumentam com a crise”, afirma o criador do site de leilões Resale.com, Marcelo Prata. Ele avalia que, com o crescimento da inadimplência, o potencial desse mercado seja de R$ 50 bilhões.

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Os investidores de primeira viagem nesse mercado, no entanto, costumam se deparar com as seguintes dúvidas: “quanto tempo vou levar para retomar um imóvel ocupado?” e  “qual o custo do processo?”

Há 15 anos assessorando operações envolvendo leilões, o diretor da Habix Negócios Imobiliários e conselheiro do Sonho do Primeiro Imóvel Luís Paulo Serpa explica que, a partir do edital, é possível ter uma boa estimativa de custos e tempo.

Segundo ele, é importante checar a existência de possíveis débitos (como condomínio e IPTU) e principalmente o sistema de garantia para a retomada do imóvel adotado no financiamento. Ele será decisivo para se ter uma ideia do tempo necessário para a retomada. Atualmente, o sistema mais comum é a chamada Alienação Fiduciária, criada pela lei 9.514/97 – lei mais sobre a importância da lei em O avanço da legislação e o crescimento do crédito imobiliário.

A Alienação facilita a retomada do imóvel, na medida em que permite menos questionamentos por parte do devedor na Justiça. O vencedor do leilão pode entrar imediatamente com um pedido de liminar para uma retomada. Recebido esse pedido, o juiz dará um prazo de 60 dias para a desocupação do imóvel. “Considerando alguns tramites a mais, o processo todo em geral não leva mais que 90 dias”, explica Serpa. Já se o mecanismo de garantia de retomada for outro que não a Alienação Fiduciária – por exemplo, hipoteca, adjudicação em execução judicial ou dação em pagamento – o procedimento pode demorar mais, pois o juiz pode, por exemplo, solicitar ouvir as partes, o que atrasa o processo.

A forma de garantia, se alienação fiduciária ou outra, deve constar na Matricula do Imóvel. As empresas de leilões disponibilizam o número da matrícula para pesquisa em cartório ou, em alguns casos cópia integral desse documento para download.

Quanto aos custos, é possível dividi-los em duas categorias: em primeiro lugar, há os eventuais débitos relativos a não pagamento de concessionárias (gás, energia, água) condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A regra, segundo Serpa, é que todos esses débitos sejam pagos pelo financiador que retomou o imóvel (banco ou a financeira) antes do leilão. Caso não tenham sido quitados, devem constar no edital, para que o interessado tenha clareza na hora de definir o valor do lance. No caso das concessionárias, o edital não é obrigado a especificar se há débitos pendentes. “Mas muitas vezes, é possível obter essas informações entrando em contato com a empresa que realiza o leilão”, lembra Serpa. Ele explica, no entanto, que essas dívidas não costumam ser relevantes considerando o valor total da propriedade. “Numa situação de inadimplência, a concessionária simplesmente corta o fornecimento, impedindo que o débito aumente demasiadamente”.

Numa segunda categoria, há os gastos com o leilão, com a ação, em si, os custos judiciais e advocatícios envolvidos no processo. A comissão do leiloeiro é de 5% sobre o valor do arremate. Após a batida do martelo, começa o processo de desocupação, em si. As custas judiciais representam cerca de 1% do valor da causa – aquele pelo qual o imóvel foi arrematado. Caso o ocupante se recuse a deixar o imóvel após a determinação da Justiça, será preciso realizar a desocupação judicial. Nesse caso, há um pequeno custo, as diligências de Oficiais de Justiça, R$ 63,75 (valor no Estado de São Paulo, variável de acordo com a unidade da Federação).  Há, por fim, os honorários advocatícios, que equivalem a 10% a 20% do valor do imóvel. Vale lembrar que, uma vez desocupado o imóvel, é preciso realizar a transferência em cartório, como em qualquer transação de compra e venda, que custará cerca de 6% do valor.

Mesmo considerando esses custos, Prata, da Resale.com, garante que o investimento que pode valer a pena: “O que determina o custo de oportunidade é o fato de ter um preço muito abaixo de mercado e há excelentes negócios, principalmente para quem tem como objetivo comprar o imóvel para investir”.

Antes de dar o lance

Quanto tempo leva?

No caso de o imóvel estar garantido por alienação fiduciária, o prazo costuma ser de até 90 dias. Nos casos de outras garantias, o tempo pode ser maior.

Quanto custa?*

Comissão do leiloeiro: 5% sobre o valor da venda

Custos com advogado: de 10% a 20% do valor do valor de arremate

Custas judiciais: 1% do valor de arremate

Oficial de Justiça: R$ 63,65, em caso de desocupação judicial (valor no Estado de São Paulo)

Fique atento e informe-se sobre débitos relativos a condomínios, IPTU e concessionárias de água, luz, telefone, etc.

* Valores aproximados.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Aldo Junior, Dr. Condomínio, atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista são algumas funções hoje que o Dr. Condomínio atua com grande intensidade, atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais, o Dr. Condomínio está em fase final de conclusão de um dos livros condominiais mais esperados do mercado. Graduado em Direito, Diretor Geral da JR OFFICE ASSESSORIA CONDOMINIAL, Sócio e Diretor Geral da Folha do Sindico, Coordenador Geral da UNASINDICO – Encontro de Gestores Condominiais, Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, Colunista da Franquia Nacional do Jornal do Sindico em 23 Estados, Colunista do Portal Sindiconet (Blog dos Especialistas), etc.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene M. dos S. Sardinha

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

Maicon Puliese

Síndico Profissional, Gerente de Condomínios – Ápice Administração de Condomínios S/S. Atua na área de gestão a 7 anos mas com condomínios somente a 3 anos.

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